계약 갱신 시 임대인이 월세 인상 외에 다른 조건을 요구하면 어떻게 해야 하나요?
상황 요약: 현재 묵시적 갱신을 통해 4년째 거주 중인 월세 계약에 대해 임대인이 월세 인상을 조건으로 재계약을 제안했습니다. 임차인은 이에 동의했지만, 임대인이 추가적인 조건(혹시라도 특약 삭제 등)을 요구할 가능성에 대해 우려하고 있습니다. 또한, 재계약 시 계약갱신청구권과 묵시적 갱신을 주장할 수 있는지, 그리고 중개인에게 대필료만 지급해도 되는지에 대해 궁금해하고 있습니다.
Q&A
Q: 만일 임대인이 월세 인상 외에 다른 조건을 요구하면 어떻게 해야 하나요? 현 시점에서 계약갱신청구권이나 묵시적 계약 갱신을 주장하는 것이 가능할까요?
A: 계약갱신청구권은 임차인이 최초 계약 후 한 번 더 2년 갱신을 요구할 수 있는 권리입니다. 이 권리는 총 거주 기간을 최대 4년까지 보장합니다. 이미 4년을 거주했다면, 법적으로 보장된 계약갱신청구권을 추가로 사용할 수는 없습니다.
계약을 더 연장하고 싶다면, 임대인과의 합의를 해야 합니다. 이 합의에는 임대료, 계약 조건 변경, 특약 사항 등이 포함될 수 있으며, 모든 합의는 임대인과 임차인 간의 협의로 결정되는 것이죠.
특약 삭제 요구 대응:
- 임대인이 특약(기대출 외 추가 대출 금지)을 삭제하려고 한다면 이를 거부할 수 있습니다.
- 임대차 계약의 주요 조건을 변경하는 것은 임차인의 동의 없이는 불가능합니다.
Q: 내일 재계약을 할 때 중개인에게 대필료만 지급하고 계약서를 작성해도 괜찮을까요? 아니면 제대로 중개수수료를 지급하고 직인과 공제증서를 요구하는 게 좋을까요?
A: 중개수수료를 지급하고 직인과 공제증서를 요구하는 것이 좋습니다. 이유는요.
- 공정성과 신뢰성 확보: 중개인을 통해 계약서를 작성하면, 중개업소의 직인이 찍히고 공제증서를 받을 수 있어 계약의 공정성과 신뢰성을 확보할 수 있습니다.
- 법적 보호: 공제증서는 계약과 관련된 법적 분쟁 발생 시 임차인을 보호하는 역할을 합니다.
- 중개인 책임: 중개인이 계약서 작성에 관여하게 되면, 잘못된 계약서 작성으로 인한 문제 발생 시 중개인이 책임을 질 수 있습니다.
따라서, 중개인을 통한 계약서를 작성하고 공제증서를 받는 것이 안전합니다.
(참고) 계약갱신청구권과 묵시적 갱신의 차이점
| 정의 | 계약갱신청구권 - 임차인이 계약 만료 시 계약 갱신을 요구하는 권리 | 묵시적 갱신 - 계약 만료 후 양측이 별다른 조치를 취하지 않아 자동으로 갱신되는 경우 |
| 적용 법률 | 주택임대차보호법 제6조의2 | 주택임대차보호법 제6조 |
| 행사 조건 | 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 요구 | 계약 만료 후 임차인이 계속 거주하고 양측이 아무런 조치를 취하지 않음 |
| 갱신 기간 | 2년 추가 | 2년 추가 |
| 임차인의 권리 | 1회의 권리 행사 가능 | 임차인은 언제든지 계약 해지 가능 (해지 통보 후 3개월) |
| 임대인의 의무 | 특별한 사유가 없는 한 갱신 요구 수락 | 기존 조건대로 계약 유지 |
| 임대인의 거절 사유 | 임대인의 직접 거주, 임차인의 계약 위반, 철거 또는 재건축 계획 등 | 해당 없음 |
| 임대료 인상 | 최대 5% 인상 가능 | 별도의 협의가 없는 한 기존 조건 유지 |
| 법적 절차 | 임차인의 갱신 요구, 임대인의 수락 | 별도의 절차 없음 |
| 기타 사항 | 새로운 계약서 작성 권장 | 기존 계약서 유지 |