토지매매가를 계산하는 방법, 비교사례 분석법

상황요약: 강원특별자치도 삼척시 근덕면 궁촌리에 위치한 101.94평의 토지를 매매하려고 합니다. 지역에 따라 매매가가 다를 수 있지만, 대략적인 매매가 계산 방법을 알고 싶습니다.

 

 

Q: 토지매매가를 계산하는 방법을 알려주세요.

 

A: 토지매매가는 다양한 요인에 따라 결정되지만, 기본적으로 다음과 같은 절차를 통해 대략적인 매매가를 산출할 수 있습니다.

 

토지매매가 계산 방법

 

1. 토지 면적 확인
   • 총 면적: 101.94평
   • 1평 = 3.3제곱미터
   • 총 면적을 제곱미터로 환산: 101.94평 × 3.3제곱미터/평 = 336.402제곱미터
2. 공시지가 확인
   • 국토교통부 부동산 공시가격 알리미 또는 해당 지자체 홈페이지에서 해당 토지의 공시지가를 확인합니다.
   • 공시지가: 예를 들어, 해당 토지의 공시지가가 1제곱미터당 10만원이라면,
   • 336.402제곱미터 × 10만원/제곱미터 = 3,364만 200원
3. 시세 확인
   • 인근 유사 토지의 매매 사례를 참고하여 시세를 파악합니다. 부동산 중개사나 온라인 부동산 사이트를 통해 인근 토지의 매매가를 조사합니다.
   • 만약 인근 토지의 매매가가 1제곱미터당 20만원이라면,
   • 336.402제곱미터 × 20만원/제곱미터 = 6,728만 4,040원
4. 기타 고려사항
   • 토지의 위치, 접근성, 용도지역(예: 주거지역, 상업지역, 공업지역 등), 개발 가능성, 주변 인프라 등을 고려하여 매매가를 조정합니다.
   • 예를 들어, 해당 토지가 개발 가능한 지역이거나 접근성이 좋은 경우, 매매가는 시세보다 높게 책정될 수 있습니다.

 

예상 매매가 예시

 

1. 공시지가 기준 예상 매매가
   • 3,364만 200원
2. 시세 기준 예상 매매가
   • 6,728만 4,040원

 

최종 매매가 결정

 

토지의 실제 매매가는 공시지가와 시세를 참고하여 매도인과 매수인 간의 협의에 따라 결정됩니다. 이를 위해 부동산 중개사와 상담하여 정확한 시세를 파악하는 것이 좋습니다. 아래 내용은 감정평가에서 사용하는 비교사례 분석법입니다.

참고하여 주세요~

 

 

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토지 가격 분석 법 예시 (비교사례분석법)

 

비교사례 분석법은 부동산 감정평가에서 가장 일반적으로 사용되는 방법으로, 비슷한 특성을 가진 부동산의 거래 사례를 비교하여 대상 부동산의 가치를 평가하는 방법입니다. 다음은 비교사례 분석법의 주요 단계와 절차입니다.

 

비교사례 분석법 절차

 

1. 대상 부동산의 특성 파악
   • 대상 부동산의 위치, 면적, 용도지역, 형태, 접근성, 인프라 등을 파악합니다.
   • 예를 들어, 대상 부동산이 삼척시 근덕면 궁촌리에 위치한 101.94평의 토지라면, 이러한 정보를 정확히 기록합니다.
2. 비교사례 선정
   • 대상 부동산과 유사한 특성을 가진 부동산의 최근 거래 사례를 찾습니다.
   • 유사성은 위치, 면적, 용도지역, 거래 시점 등을 기준으로 평가합니다.
   • 예를 들어, 인근 지역에서 최근에 거래된 비슷한 면적의 토지를 찾습니다.
3. 비교사례의 거래가격 확인
   • 선택한 비교사례의 실제 거래가격을 확인합니다.
   • 부동산 중개사, 부동산 정보 사이트, 국토교통부 실거래가 공개 시스템 등을 통해 거래가격을 조회합니다.
4. 조정요소 분석 및 적용
   • 대상 부동산과 비교사례 간의 차이점을 분석하고, 이에 따라 거래가격을 조정합니다.
   • 주요 조정요소는 위치, 면적, 용도, 접근성, 인프라, 거래 시점 등이 있습니다.
   • 예를 들어, 대상 부동산이 비교사례보다 접근성이 좋다면, 비교사례의 거래가격을 상향 조정합니다.
5. 조정된 거래가격 계산
   • 각 비교사례의 조정된 거래가격을 계산합니다.
   • 조정된 거래가격은 각 조정요소를 반영한 최종 거래가격입니다.
6. 대상 부동산의 최종 평가가격 산출
   • 조정된 거래가격을 바탕으로 대상 부동산의 최종 평가가격을 산출합니다.
   • 여러 비교사례의 조정된 거래가격을 평균내거나 가중치를 적용하여 최종 가격을 결정합니다.

 

비교사례 분석법 예시

 

1. 대상 부동산
   • 위치: 강원특별자치도 삼척시 근덕면 궁촌리
   • 면적: 101.94평
   • 용도지역: 주거지역
2. 비교사례 1
   • 위치: 삼척시 인근 지역
   • 면적: 100평
   • 용도지역: 주거지역
   • 거래가격: 5,000만원
   • 조정요소: 면적(조정 필요 없음), 접근성(대상 부동산이 더 좋음, +500만원 조정)
   • 조정된 거래가격: 5,500만원
3. 비교사례 2
   • 위치: 삼척시 다른 인근 지역
   • 면적: 105평
   • 용도지역: 주거지역
   • 거래가격: 5,250만원
   • 조정요소: 면적(조정 필요 없음), 접근성(비슷함, 조정 없음)
   • 조정된 거래가격: 5,250만원
4. 최종 평가가격 산출
   • 비교사례 1: 5,500만원
   • 비교사례 2: 5,250만원
   • 평균 가격: (5,500만원 + 5,250만원) / 2 = 5,375만원

 

결론

 

대상 부동산의 최종 평가가격은 5,375만원으로 산출됩니다. 이를 통해 매매가를 결정하거나 협상에 활용할 수 있습니다.