오피스텔 1년 계약 후 2년 거주 주장에 대한 법적 근거

상황 요약: 오피스텔 임대차 계약에서 임차인이 1년 계약 후 동일한 월세 금액으로 2년 거주할 수 있다고 주장하고 있고, 임대인은 월차임 증액이 가능하다고 주장합니다. 이에 대해 법적 근거를 확인하고자 합니다.
 
[주택임대차보호법 제4조와 제7조 설명]
 
임대차 계약과 관련하여 주택임대차보호법 제4조와 제7조에 대한 조항들은 임대차 계약 기간과 임대료 인상에 대한 규정을 명시하고 있습니다.
 
1. 주택임대차보호법 제4조: 임대차 기간(최소 2년 보장, 강행규정)
 
조문 내용: 제4조는 주택 임대차의 기간에 대해 규정하고 있습니다. 이 조항의 주요 내용은 다음과 같습니다:

• 임대차 기간 최소 보장: 임대차 기간을 2년으로 규정하고 있습니다. 따라서 임대차 계약을 1년으로 체결한 경우에도 임차인은 2년의 기간을 주장할 수 있습니다.
• 임차인의 갱신 요구권: 임차인이 계약 기간 종료 전 6개월부터 1개월 전까지 계약 갱신을 요구하면, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다.
• 갱신이 거절되는 경우: 임대인이 계약 갱신을 거절하려면 법률에서 정한 정당한 사유가 있어야 합니다.

 
설명:

1. 최소 임대차 기간 2년 보장: 임대차 계약을 체결할 때 계약서에 명시된 기간이 1년이더라도, 임차인은 2년간 거주할 권리를 법적으로 보장받습니다. 이는 임차인의 주거 안정성을 보장하기 위한 규정입니다.
2. 갱신 요구권: 계약 기간이 끝나기 전에 임차인이 갱신을 요구하면, 임대인은 이를 거절할 수 없습니다. 임대인이 거절하려면 정당한 사유(예: 임차인의 임대료 연체, 임대인의 직접 거주 필요 등)가 있어야 합니다.

 
2. 주택임대차보호법 제7조: 임대료 인상(1년에 5% 내에서 가능, 협의 필요 및 법원결정)
 
조문 내용: 제7조는 임대료 인상에 대해 규정하고 있습니다. 이 조항의 주요 내용은 다음과 같습니다:

• 임대료 인상 한도: 임대차 계약 갱신 시 임대료 인상은 직전 임대료의 5%를 초과할 수 없습니다.
• 임대료 협의: 임대료 인상은 임대인과 임차인의 협의를 통해 결정됩니다.
• 법원의 결정: 임대인과 임차인이 협의에 이르지 못할 경우, 임대인은 법원에 차임증액청구소송을 제기할 수 있습니다. 법원이 결정한 임대료 인상은 소급 적용됩니다.

 
설명:

1. 임대료 인상 한도: 임대차 계약 갱신 시(2년 거주요건, 편면적 강행규정 적용 후) 임대료는 최대 5%까지 인상할 수 있습니다. 이는 임차인을 보호하기 위한 규정으로, 임대인이 임의로 과도하게 임대료를 인상하는 것을 방지합니다.
2. 협의 필요: 임대료 인상은 임대인과 임차인 간의 협의로 결정됩니다만, 임차인이 동의하지 않는 경우, 임대인은 법원에 청구하여 임대료 인상을 결정받아야 합니다.
3. 법원의 개입: 협의가 이루어지지 않을 때, 법원은 임대료 인상에 대해 판단하고, 결정된 임대료는 계약 갱신 시점부터 소급 적용됩니다.
4. 임대료 인상 시기: 임대차 계약 갱신 시뿐만 아니라, 임대차 계약 체결 후 1년이 지난 경우에도 임대료 인상이 가능합니다. 이는 임대료 인상 요구가 매년 가능하다는 것을 의미합니다.

 
핵심 요약: 조항주요 내용설명

제4조	임대차 기간 최소 2년 보장	임차인은 계약서에 명시된 기간이 1년이더라도 2년 거주를 주장할 수 있습니다.
제7조	임대료 인상 한도 5%	계약 갱신 시 또는 1년이 지난 시점에서 임대료 인상은 5%를 초과할 수 없으며, 협의가 필요합니다. 협의가 되지 않을 경우, 법원의 결정을 받아야 합니다.

 
예시:

• 임대차 계약 갱신: 임차인이 계약 기간 만료 3개월 전에 갱신을 요구한 경우, 임대인은 정당한 사유가 없다면 이를 거절할 수 없습니다. 따라서 임차인은 최대 2년까지 거주할 수 있습니다.
• 임대료 인상: 현재 월세가 100만원인 경우, 계약 갱신 시 임대료는 최대 105만원(5% 인상)까지 인상할 수 있습니다. 임차인이 동의하지 않으면, 임대인은 법원에 청구하여 결정받아야 합니다.
• 임대료 인상 시기: 계약 체결 후 1년이 지난 시점에서도 임대료 인상을 요구할 수 있으며, 이는 매년 적용 가능합니다.

 
Q: 임대인이 월세 5% 올려 달라고 하면 임차인은 응해줘야 하나요?
 
A:

• 임대인이 5% 임대료 인상을 요구해도, 임차인은 이를 거절할 수 있습니다.
• 법에서는 5% 인상이 가능하다고 규정하지만, 이는 협의가 필요하며 임차인의 동의가 없으면 바로 적용되지 않습니다.
• 협의가 이루어지지 않을 경우, 임대인은 임대차 분쟁조정위원회에 조정 신청을 하거나 법원에 차임증액청구소송을 제기할 수 있습니다.
• 법원이나 분쟁조정위원회는 경제 사정 변동 등 적절한 사유가 있을 때 임대료 인상을 결정할 수 있습니다.
• 계약 갱신 시에도 임대료 증액에 대한 협의가 필요하며, 기존 월세는 계속 지급해야 임대인이 계약 해지를 할 수 없습니다.

결국, 임대기간은 2년으로 임차인이 거주 가능(편면적 강행규정)하며, 임대인의 증액 청구권은 협의로 가능하나 협의가 어려울때는 청구 소송으로 다툼으로 가게됩니다. 임대인이 무조건 차임 증액은 안되지만 증액이 필요한 입증 조건이 받아들여지면 증액 가능한 것으로 무조건 안되는 것은 아닙니다. 임대인의 상황에 따라 적용 가능합니다. 
 
출처 및 참고자료:

• 주택임대차보호법 (국토교통부-법무부).
• YouTube 동영상: (822) 임대인이 월세 5% 올려 달라고 하면 임차인은 응해줘야 하나요???.

 
 
위의 내용이 조금이라도 도움이 되었기를 바라며 오늘도 안전 거래 하시기 바랍니다. ^^