임대주택 양수인의 계약갱신요구 거절 여부 - 대법원 판결

상황 요약: 대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결

• 임차인(피고): 2019년 7월 5일 소외인으로부터 아파트를 임대하여 2019년 4월 15일부터 2021년 4월 14일까지 거주
• 매수인(원고): 2020년 7월 5일 소외인으로부터 아파트를 매수하고 2020년 10월 30일 소유권이전등기 완료
• 2020년 7월 31일 주택임차인의 계약갱신청구권을 도입하는 개정 주택임대차보호법 시행
• 피고: 2020년 10월 5일~20일 사이에 소외인에게 계약갱신요구 통지
• 소외인: 2020년 10월 15일 원고들에게 매도 및 실제 거주 사유로 계약갱신 거절 통지
• 원고: 소유권이전등기 후 실제 거주 사유로 계약갱신 거절 통지 주장

 

 

 

Q: 소외 임대인이 계약갱신을 거절하였을 때, 새로운 소유자가 실거주를 이유로 계약갱신을 거절할 수 있나요?

 

A: 네, 가능합니다.

 

대법원은 주택임대차보호법의 제6조, 제6조의3 등의 규정과 입법취지를 종합하여, 임차인이 계약갱신을 요구하더라도 임대인은 특별한 사정이 없는 한 법 제6조 제1항 전단에서 정한 기간 내라면 제6조의3 제1항 단서 제8호에 따라 실제 거주를 이유로 계약갱신을 거절할 수 있다고 판시하였습니다. 또한, 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인도 그 주택에 실제 거주하려고 하는 경우 갱신거절 사유를 주장할 수 있다고 하였습니다.

 

소송진행 경과

 

1. 제1심 판결(매수인 원고 승)
   • 소외인은 실제 거주할 예정이 아니었고, 원고들은 피고가 계약갱신 요구를 할 당시 임대인이 아니었으므로 주임법 제6조의3 제1항 제8호에 의한 갱신요구 거절 불가.
   • 그러나 형평의 원칙상 주임법 제6조의3 제1항 제9호 중 '그 밖에 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우'에 해당한다고 판단.
2. 원심 판결(매수인 원고 패)
   • 소외인과 원고들은 주임법 제6조의3 제1항 제8호에 의한 갱신요구 거절 불가.
   • 임차인의 계약갱신청구권 도입 취지 및 계약갱신요구권의 성질상, 임대인이 임차주택을 매도하고 매수인이 실거주 의사가 있는 경우 이를 제6조의3 제9호에 포함할 수 없다고 판단.
3. 대법원 판결(파기환송 - 매수인 원고 승)
   • 주임법 제6조, 제6조의3 등 관련 규정의 체계와 입법취지 등을 종합하여, 임대인은 제6조의3 제1항 단서 제8호에 따라 실제 거주를 이유로 계약갱신을 거절할 수 있으며, 임대인의 지위를 승계한 양수인도 실제 거주를 이유로 갱신거절 사유를 주장할 수 있다고 판시.

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평석

 

1. 계약갱신요구권의 효력 발생시기
   • 계약갱신요구권은 임대인의 정당한 거절 의사표시가 없는 것을 조건으로 효력이 발생하는 '조건부 형성권'이라고 보는 것이 타당.
   • 임대인의 계약갱신 거절 가능 기간은 임대차기간 '만기전 6개월부터 2개월 전까지'로 보는 것이 합리적.
2. 임대주택 양수인의 계약갱신요구 거절 여부
   • 임대주택 양수인은 소유권과 결합하여 임대차 계약상의 권리·의무를 승계하므로, '실제 거주'를 이유로 계약갱신 요구를 거절할 수 있음.

 

이번 대법원 판결로 인해 실거래와 관련된 혼란이 해소되고 거래계의 안정이 도모되었다는 점에서 중요한 의미가 있다고 할 수 있습니다.

 

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