전월세신고와 확정일자는 감액 보증금을 받은 뒤에 받아야 하나요?

상황 요약:

1. 전세계약이 2년 만료된 후, 2024년 6월 15일부터 2026년 6월 14일까지 전세보증금을 1510만원 감액하여 재계약을 체결하였습니다.
2. 임대인이 감액된 전세보증금을 2024년 7월 12일까지 입금해주기로 하였습니다.
3. 전월세신고와 확정일자를 감액된 전세보증금을 받은 후에 받아야 하는지 문의 입니다.
4. 감액 재계약 시 기존 대항력과 확정일자의 순위 변화에 대해 문의입니다.

 

Q&A:

 

Q1. 전월세신고와 확정일자는 감액 보증금을 받은 뒤에 받아야 하나요?

 

A. 전세보증금이 달라지면 확정일자는 다시 받아야 합니다. 이는 임대차보호법에 따라 임대차 계약의 주요 조건이 변경되면 확정일자를 새로 받아야 하기 때문입니다. 종전 계약서에 수정하여 확정일자를 다시 받는 것은 법적으로 문제가 될 수 있습니다. 새로운 계약서로 확정일자를 다시 받아야 법적인 효력이 있습니다.

 

Q2. 감액 재계약으로 확정일자를 부여받을 경우, 기존 대항력은 사라지고 확정일자 부여받은 다음 날부터 다시 생기는 건가요?

 

A. 감액 재계약으로 새로운 확정일자를 받더라도(금액 변경 시 확정일자는 다시 받아야 함), 기존 대항력은 변동이 없습니다. 이는 근저당 등이 없이 변함이 없는 경우에 해당합니다. 즉, 기존 계약서와 새로 작성된 계약서가 있다면, 기존 계약서의 대항력과 확정일자는 그대로 유지되며, 새로운 확정일자를 부여받더라도 순위에는 변동이 없습니다.

전세보증보험 갱신을 위해 확정일자를 받아야 하는 경우에도, 새로운 확정일자를 받는 것이 중요합니다. 이는 보증보험사의 요구사항을 충족시키기 위함이며, 임차인의 권리를 보호하기 위해 필요합니다.

 

 

추가 설명

 

• 전월세신고는 전입신고와 동일하게 새로운 계약서 작성 이후 감액된 보증금을 받은 후 즉시 진행하는 것이 좋습니다. 이는 임대차 계약의 변경 사항을 정확히 반영하기 위함입니다.
• 확정일자를 새로 받는 이유는 임대차 보호법에 따른 권리 보호와 관련된 것으로, 변경된 보증금에 대한 법적 효력을 확보하기 위함입니다. 특히 보증금을 감액한 경우, 확정일자를 새로 받아야만 변경된 금액에 대해 법적 보호를 받을 수 있습니다.
• 기존 계약서의 대항력이 유지되므로, 새로 확정일자를 받더라도 기존 순위가 변동되지 않습니다. 이는 임차인의 권리를 안정적으로 보호할 수 있는 중요한 요소입니다.