나대지 매매 시 반드시 확인해야 할 필수 체크리스트 🌟

나대지 매매 시 꼭! 확인해야 할 사항들 🌟

안녕하세요! 😊 오늘은 나대지를 매매하려는 분들을 위해 나대지 거래 시 꼭 확인해야 할 사항들에 대해 이야기해볼게요. 🏞️ 나대지 거래는 다른 부동산 거래와 달리 신경 쓸 부분이 많아서 신중하게 접근해야 한답니다. 그럼 하나씩 살펴볼까요? 🧐  시간이 되시면 천천히 읽어보시길 바래요. 분명! 도움이 되실거예요. ^^

1. 건축허가 및 개발행위허가 확인 📜

건축허가와 개발행위허가는 왜 중요한가요? 건축허가와 개발행위허가는 나대지 위에 건물을 지을 수 있는지 여부를 결정하는 중요한 요소예요. 허가가 있는 경우와 없는 경우에 따라 대응 방법이 다르답니다:

• 기존 허가 여부: 기존 소유자가 받은 건축허가 또는 개발행위허가가 살아있는지 꼭 확인하세요. 허가가 있을 경우, 신규 허가를 받기 어렵거나 불가능할 수 있어요.
• 허가 말소: 기존 허가가 있는 경우, 매수자는 기존 허가를 취소한 후에 신규 허가를 받아야 할 수도 있어요. 이 점은 계약서에 명확히 명시해야 합니다.

2. 직접 확인 필수! 👀

소유자 말만 믿지 마세요! 직접 관련 부서에 문의하여 인허가 사항을 확인하는 것이 중요해요. 개발행위허가민원과, 건축허가과, 농림부서 등에 문의하여 정확한 정보를 얻으세요. 이렇게 해야 안심하고 거래할 수 있답니다. 😊

 

3. 계약서 작성 요령 🖋️

계약서에 특약 사항을 명확히 기재하여 분쟁을 방지하세요. 예를 들어,

• 기존 건축허가가 있는 경우:
  • 허가 취소 조건: "잔금 시까지 허가는 매도인이 취소한다. 건축허가 취소가 되지 않은 경우 계약은 무효로 하며, 매도인은 ㅇ월 ㅇ일까지 매수인에게 위약금을 배상한다."
  • 허가 명의 이전 조건: "건축허가권은 매수인에게 명의 이전해준다. 명의 이전 시 별도의 비용 지불은 없다(또는 기존 인허가 비용은 0원을 준다)."
  • 명확한 기간 명시: "잔금기일 사이에 기존 인허가의 기간 초과로 취소되는 경우, 매도인은 매수인에게 책임을 묻지 않는다."
• 기존 건축허가 및 개발행위허가가 취소되지 않으면 다음과 같은 문제가 발생할 수 있습니다.
  • 신규 허가 발급 불가: 매수인이 새로 건축허가나 개발행위허가를 신청할 때 기존 허가가 남아 있으면 신규 허가가 발급되지 않을 수 있습니다. 이는 기존 허가가 새로운 허가와 충돌할 수 있기 때문입니다.
  • 소유권 이전의 문제: 건축허가와 개발행위허가는 소유권과 별개의 권리로, 기존 허가가 남아 있으면 매수인이 이를 활용할 수 없으며, 매도인이 허가권을 계속 보유할 수 있습니다. 이는 매수인이 나대지를 활용하는 데 큰 제약이 될 수 있습니다.
  • 법적 분쟁: 매수인이 계약 조건을 이행하지 못한 매도인에게 법적 조치를 취할 수 있으며, 이는 양측 모두에게 시간과 비용이 드는 법적 분쟁으로 이어질 수 있습니다.
  • 재산 가치 하락: 매수인이 원하지 않는 조건으로 기존 허가가 유지되면 해당 나대지의 활용 가능성이 제한되어 재산 가치가 하락할 수 있습니다.
  • 책임 소재 불분명: 허가 취소 조건이 명확하게 이행되지 않을 경우, 매수인은 매도인에게 계약 불이행을 주장할 수 있으며, 이로 인해 매도인은 계약금을 반환해야 할 뿐만 아니라 추가적인 위약금을 부담해야 할 수도 있습니다.
  따라서 기존 허가의 취소 조건은 매수인이 원하는 대로 토지를 활용할 수 있도록 하는 중요한 것이니만큼 꼭 확인을 해야합니다.

4. 법적 사항 추가 확인 📑

• 지적도 및 토지이용계획확인서: 해당 토지의 용도지역, 지목, 면적 등을 확인해야 합니다.
• 등기부 등본 확인: 토지의 소유권, 근저당권, 가압류 등 권리 관계를 확인하세요.
• 현황조사: 토지의 실제 사용 현황이 등기부 등본 및 지적도와 일치하는지 확인하세요.
• 토지의 형질 변경 이력 확인: 과거에 토지의 형질 변경이 있었는지 확인하고, 문제가 될 만한 사항이 없는지 확인하세요.

5. 세금 문제 주의 💰

• 양도소득세: 매도인이 양도소득세를 부담해야 하며, 이를 계약서에 명시하여 매수인이 예상치 못한 부담을 지지 않도록 해야 합니다.
• 취득세: 매수인은 토지 취득 시 취득세를 납부해야 합니다. 취득세는 거래 금액에 따라 산정됩니다.
• 부가가치세: 상업용지나 산업용지로서 사업자 간 거래인 경우 부가가치세가 부과될 수 있습니다. 이 경우, 부가가치세 부담 주체를 명확히 해야 합니다.

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나대지 매매 계약서 특약사항 예시 📄

 

계약서에는 다음과 같은 특약사항을 포함하면 좋습니다~~~^^

 

• 건축허가 및 개발행위허가 관련:
  • 건축허가 및 개발행위허가 상태 확인: 매도인은 모든 건축허가 및 개발행위허가의 상태를 매수인에게 제공하며, 잔금 지급 시까지 허가 상태가 변경되지 않도록 유지해야 합니다.
  • 기존 허가 취소 조건: 매도인은 잔금 지급 시까지 기존 건축허가 및 개발행위허가를 취소해야 합니다.
  • 허가 명의 이전 조건: 매도인은 건축허가권을 매수인에게 명의 이전해줍니다.
• 직접 확인:
  • 인허가 사항 직접 확인: 매수인은 계약 체결 전, 직접 관련 부서에 문의하여 인허가 사항을 확인해야 합니다.
  • 토지 현황 및 권리 관계 확인: 매도인은 해당 토지의 지적도 및 토지이용계획확인서를 매수인에게 제공하며, 매수인은 이를 확인한 후 계약을 체결합니다.
• 세금 관련 조건:
  • 양도소득세 부담 조건: 매도인은 본 계약으로 발생하는 모든 양도소득세를 부담합니다.
  • 취득세 부담 조건: 매수인은 본 계약으로 발생하는 취득세를 부담합니다.
  • 부가가치세 부담 조건: 해당 거래가 부가가치세 과세 대상인 경우, 부가가치세는 매수인이 부담합니다.

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위의 내용이 조금이라도 도움이 되었기를 바라며 오늘도 안전 거래 하시기 바랍니다. ^^ 💕