안녕하세요.
오늘은 부동산 스토리 중에서 소유권으로부터 파생되는 이전 승계, 설정 승계 그리고 특정 승계와 포괄승계에 대해 이야기합니다.
소유권을 우리가 생각하기에는 부동산의 소유자가 마음대로 할 수 있는 권리라고 당연 생각하지만 소유 권속에 들어있는 기능을 자세히 분석을 해보면 다음과 같은 두 가지가 있습니다.
첫째는 자기 물건이니까 마음대로 사용하기도 하고
이용해서 수익을 낼 수 있는 권리와,
둘째는 자기 물건이니까
다른 사람한테 팔아 버릴 수 있는 처분 권리.
이런 두 가지 기능을 가지고 있습니다. 모두 다 아시는 거지만 굳이 나눈다면 이렇게 됩니다.
그리고 이 소유권을 가지고 있는 권리능력에는 두 가지가 있는데, 이 중에서 사용수익 할 수 있는 권능과 처분할 수 있는 권능 이 두 가지를 모두 다른 사람에게 줘버리거나 팔게 되면요. 이걸 가리켜 우리는 이전 승계라고 합니다.
그러니까 사용수익 할 수 있는 권능과 처분할 수 있는 권능 모두를 남에게 다 팔거나 줘버리면 그걸 우리는 이전 승계라고 하는 겁니다.
그런데 만약에 사용하고 수익 할 수 있는 권능은 주는데, 다른 사람한테 팔거나 주는 처분할 수 있는 권능은 안 주게 되는 경우가 있습니다. 이것을 우리가 설정 승계라고 합니다.
이 두 가지 용어. 이전 승계와 설정 승계를 부동산을 처음 공부하는 정말 많은 사람들이 자주 접하게 됩니다.
일상생활에서 등기할 때 소유권 이전 등기를 하는데 바로 소유권 이전 등기가 이전 승계에 해당하는 것이고, 그다음에 은행 가서 돈 빌릴 때 저당권 설정해 줬다 또는 남의 집 빌려서 사용할 때 전세권 설정했다고 하는데 이때 하는 설정이 설정 승계입니다.
전세권 설정을 예를 들어 보면, 전세권이라는 것은 다른 사람의 건물이나 토지에 들어가서 살거나 이용하는 겁니다. 그렇다고 전세권자가 거기서 살고 있다고 그 집을 팔 수 있는 건 아닙니다. 아시다시피 들어가 사는 사람이 못 팝니다. 단지 들어가 살뿐이지... 그러니까 전세권 같은 경우에는 소유권자가 다 준 게 아니라 사용수익 할 수 있는 권능은 줬을 뿐이고 처분할 수 있는 권능은 안 준 것입니다.
그러면 이제 저당권을 예를 들어 볼까요. 저당권은 은행에 돈을 빌립니다. 은행이 돈 빌려줬다고 이 집에 들어와서 삽니까? 그건 아니죠. 단지 은행은 돈을 빌려줘서 이 사람의 등기에다가 은행이 돈 빌려주었다고 모두가 알 수 있게 저당권이라고 적어 놓습니다.
그러면 소유자가 함부로 팔 수가 없습니다. 단지 소유자는 거기서 살면서 사용수익 할 수 있는 권능은 그대로 갖고 있고 처분만 못하게 만들어 놓은 거고 사실상 처분할 수 있는 권능을 저당권자인 은행한테 주는 겁니다.
그러니까 이런 전세권 설정 등기나 저당권 설정 등기는 사용, 수익, 처분의 권리 중에서 권리의 일부만 주는 겁니다.
소유권 이전승계는 어떤가요? 소유권 이전은 주로 건물이나 토지를 팔아가지고 사용 수익 그리고 처분할 수 있는 권리까지 다 넘기는 겁니다. 소유권 이전 승계를 하게 되면 소유자 자체가 바뀌는 거니까 전부 다를 주는겁니다.
그러나 설정 승계하게 되면 소유자가 바뀌는 건 아니죠. 다만 집주인이 자기 집이지만 전세권, 저당권이 등기가 돼 있으니까 함부로 사용수익 하거나, 팔지를 못합니다. 처분할 수 있는 권능은 은행이 가지게 되는 겁니다.
"설정 승계라는 것은 일부만 주는 것이고
이전 승계는 다 주는 것이다"
그것만 이해하시면 됩니다.
여기까지가 설정 승계와 이전 승계에 대한 이야기이었고요.
그 다음은 이전 승계를 다시 크게 두 개로 나눌 수가 있습니다.
바로 포괄 승계하고 특정 승계입니다.
특정 승계의 대표적인 예는 매매이고,
포괄 승계의 대표적인 예는 상속입니다.
쉽게 이야기하면 포괄 승계는 어떤 물건(부동산)을 다른 사람으로부터 승계받을 때 그 물건에 붙어있는 하자(부채)까지 다 끌어안는 것을 말합니다.
특정 승계는 어떤 물건(부동산)을 넘겨받을 때 자기가 받고 싶은 것만 특정해서 그것만 받을 수 있는 것을 말합니다.
특정 승계의 대표적인 예가 매매인데, 3층 건물이 철수라는 사람의 소유자라고 합시다. 근데 이 3층 건물에 빚이 있어 건물에 저당권이 설정이 돼 있습니다. 이 3층 건물을 담보로 해서 대출을 받은 겁니다. 근데 만약에 영희라는 사람한테 철수가 건물을 팔게 됩니다.
이때 영희는 이렇게 이야기할 수 있습니다. 이 3층 건물을 사면서 철수야! 나는 이 3층 건물의 소유권을 사고 싶은 거지 저당권 까지는 아니야. 저당권은 네가 돈 다 갚고 그런 다음에 나한테 이전해줘라고 할 수가 있습니다. 저당권을 해결안 하면 안 사겠다고 할 수가 있는 거죠. 그러니까 특정해서 받는 겁니다.
포괄승계의 예인 상속의 경우는 건물(부동산)의 소유자인 민수가 사망하면 민수의 자식인 영희 씨에게 상속이 이루어지는데 재산을 상속을 받을 때는 영희씨 왈" "아 저는 빚은 싫고요. 건물만 주세요." 이럴 수 있을까요? 없습니다. 상속은 자기의 부모님이 돌아가시면 그 소유권에 붙은 걸 싹 다 인수해야 됩니다. 부동산에 있는 하자나 부채 그런 것까지 전부 다 인수하는 것! 그런 걸 포괄 승계라고 하는 겁니다.
부동산스토리는 개념을 정확히 알아가는 단계입니다.
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