임차인이 셀프 낙찰로 취득 시 양도 소득세의 비율 및 금액

상황 요약:
 

• 2019년 12월에 전세 계약을 맺고 2년 연장하여 총 4년 거주 중인 임차인.
• 집주인이 보증금을 돌려줄 수 없다고 하여 경매를 진행 중.
• 전세 보증금은 5천만원이며, 셀프 낙찰을 통해 집을 취득하려고 함.
• 셀프 낙찰 시 양도소득세계산 방법

 
Q1. 셀프 낙찰 3800만원 취득 시 양도 소득세의 비율 및 금액?
 
Q2. 셀프 낙찰 1800만원 취득 시 양도 소득세의 비율 및 금액?
 
위 내용에 대해 하나씩 살펴 보도록 하겠습니다. 전세 보증금이 5천만원이고, 셀프 낙찰을 통해 집을 취득하려고 하는 상황입니다.. 낙찰가에 따라 양도소득세가 달라지는데 셀프 낙찰 금액이 3800만원일 때와 1800만원일 때 양도소득세가 어떻게 달라질지 확인해 보면 좋을 것 같습니다. 
 
먼저, 3800만원에 낙찰받는 경우를 볼까요? 취득가액이 낙찰가 3800만원에 보증금 5000만원을 더하여 8800만원이 되고, 나중에 집을 6000만원에 매도한다고 가정하면 양도차익은 -2200만원이 됩니다.

취득가액 계산: 낙찰가 3,800만원 + 전세 보증금 5,000만원 = 8,800만원.

양도차익 계산: 매도가액 6,000만원 - 취득가액 8,800만원 = -2,800만원 (손실).

양도소득세는 양도차익에 따라 달라지는데, 기본세율이 6%에서 45%까지 다양하게 적용됩니다. 여기에 지방소득세도 양도소득세의 10%가 추가됩니다. 하지만 위 경우처럼 구입가보다 낮은 가격으로 양도를 했다면 비과세기 됩니다.
 
이번엔 1800만원에 낙찰받는 경우를 살펴볼게요. 취득가액이 1800만원에 보증금 5000만원을 더하여 6800만원이 되고, 똑같이 6000만원에 매도한다고 가정하면 양도차익은 -800만원이 됩니다. 양도소득세 계산 방식은 동일하지만, 양도차익이 없기 때문에 세금 부담은 없겠습니다.

취득가액 계산: 낙찰가 1,800만원 + 전세 보증금 5,000만원 = 6,800만원.

양도차익 계산: 매도가액 6,000만원 - 취득가액 6,800만원 = -800만원 (손실).

정리하자면, 두 경우 모두 양도소득세는 발생하지 않으며 매매에 따른 손실이 발생하게 됩니다. 양도소득세는 양도차익이 있을 때만 과세되기 때문에, 차익이 없거나 손실이 발생한 경우에는 과세되지 않습니다.
다만, 실제 적용되는 세율은 각종 공제, 감면 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 참고만 하시길 바랍니다.

위 내용이 조금이라도 도움이 되었기를 바라며 오늘도 안전 거래 하시기 바랍니다. ^^