전세보증금 미반환으로 경매시 배당 순위 확인

상황요약:

• 전세계약 종료: 6월 21일 (전세금 : 5000만원)
• 집주인의 지급 계획: 계약금 5백만원만 지급, 나머지 4천5백만원은 2024년 12월 말에 지급 예정
• 부동산 상황: 인천 청라지구 상가주택(1층 상가, 2층 다가구), 과밀억제지역
• 세대별 전입신고 현황: 7세대 전입
• 신한은행 근저당: 5억 4천만원
• 보증금 총액: 5억
• 매매시세: 약 12억

Q1: 전세금 반환을 위해 소송 시 경매로 4천5백만원을 전액 받을 수 있을까요?

 

A1: 임차인이 전세금 반환을 위해 소송을 통해 경매로 배당받을 경우, 임차인의 배당 순위는 전입신고 일자와 확정일자에 따라 결정됩니다. 배당 순위는 일반적으로 다음과 같습니다:

 

1. 경매 비용 및 소액 임차인: 경매 비용과 소액 임차인의 보증금은 최우선 변제 대상입니다. 인천 지역의 소액 임차인 기준 보증금(청라지구, 1억 4천 5백만원 이하) 내에서는 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있습니다.
2. 근저당권자: 근저당권자가 설정되어 있는 경우, 근저당권자가 배당받을 순위에 포함됩니다. 신한은행의 근저당 설정액이 5억 4천만원이므로, 이 금액이 우선적으로 변제됩니다.
3. 임차인: 위의 금액이 변제된 후 남은 금액이 있으면, 그 금액을 전입신고 일자와 확정일자에 따라 배당받을 수 있습니다.

 

Q2: 소액 임차인 기준으로 4천5백만원을 무조건 변제받을 수 있는지?

 

A2: 소액 임차인으로 인정받기 위해서는 다음 조건을 충족해야 합니다:

 

1. 전입신고를 완료하고 확정일자를 받은 상태여야 합니다.
2. 보증금이 인천 지역 소액 임차인 기준 보증금(1억 4천 5백만원 이하)을 초과하지 않아야 합니다.

 

임차인은 전입신고와 확정일자를 받은 상태이므로 소액 임차인으로 인정받을 수 있습니다. 이 경우, 소액 임차인으로서 1,700만원까지는 최우선 변제를 받을 수 있습니다. 나머지 금액은 경매를 통해 배당받게 됩니다.

 

경매 시 배당 예상 순위:

 

1. 경매 비용 및 소액 임차인 (최우선변제 1,700만원)
2. 신한은행 근저당 (5억 4천만원)
3. 남은 금액에 대한 나머지 임차인 배당

 

현재 매매 시세가 약 12억이므로, 근저당 5억 4천만원과 소액 임차인 최우선변제 금액을 제외하면 남은 금액은 5억 4천만원입니다. 이 금액이 나머지 임차인들에게 배당됩니다.

따라서, 임차인은 1,700만원의 최우선 변제와 나머지 금액에 대해 배당을 받을 수 있을 것입니다. 최종적으로 4천5백만원 전액을 받을 수 있을 가능성은 남은 금액에 대한 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

 

추가 확인 사항도 준비하여 피해가 없도록 하는 것이 좋아습니다:

1. 소송 준비: 소송을 통해 전세금 반환을 요구할 수도 있습니다.
2. 임차권 등기명령 신청: 이사를 가기 전 임차권 등기명령을 신청하여 임차인의 권리를 보호하세요.
3. 전입신고 유지: 전입신고를 유지하여 임차인으로서의 권리를 계속 보장받으세요.