토지 매매 계약 시 PF 대출 필수 체크사항과 특약사항 가이드 🌟

안녕하세요! 😊

오늘은 토지 매매 계약 시 PF 대출과 관련해 주의해야 할 사항과 계약서에 추가할 수 있는 특약사항에 대해 알아보겠습니다. 특히, 매수인이 건물 건축을 위한 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출을 계획하고 있을 때 유의해야 할 핵심 내용을 이야기할건데요. 이 포스팅을 통해 계약 진행 시 발생할 수 있는 문제를 미리 예방하고, 안전거래 할 수 있길 바랍니다!

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PF 대출이란 무엇인가요? 🔍

PF 대출은 대규모 건축 프로젝트를 위한 자금을 조달하는 금융 방식입니다. PF 대출은 주로 건물 신축, 대규모 개발 프로젝트에서 사용되며, 대출 심사 절차가 매우 복잡하고 엄격한 조건이 수반됩니다. 따라서 매매 계약 시 PF 대출과 관련된 특약사항과 주의사항을 미리 준비하는 것이 중요합니다.

 

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토지 매매 및 PF 대출 진행 시 주의사항 🌟

1. 등기부등본 확인 📜

먼저 등기부등본을 확인해 소유권이 매도인에게 있는지 확인하세요. 또한, 근저당권, 가압류, 가처분 등이 설정되어 있는지 살펴보고, 지상권, 지역권 같은 제한 물권이 있는지도 검토해야 합니다. 이는 토지 매매와 PF 대출 진행에 가능한지 여부의 정보를 제공합니다.

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2. 토지 및 건축물 관련 문서 검토 📄

• 토지대장과 지적도를 통해 토지의 면적, 지목, 경계 등을 확인하세요.
• 건축물대장이 있는 경우, 해당 건축물의 현황을 파악해야 합니다.
• 해당 토지가 속한 도시계획과 용도지역, 건폐율, 용적률 등도 반드시 체크해 건축 가능성을 미리 검토하시어요.

 

3. 계약금, 중도금, 잔금의 지급 일정 명시 💰

계약서에 계약금, 중도금, 잔금을 한글과 숫자로 병기해 명확히 기재하고, 각 금액의 지급 일정을 확실히 명시하세요. 잔금 지급 시점은 PF 대출 승인 시점과 맞추는 것이 좋습니다.

 

4. 토지 사용 승낙서 확보 📝

매수인은 건축 인허가 및 PF 대출 절차를 위해 토지 사용 승낙서를 받아야 합니다. 이 승낙서에는 사용 목적, 기간, 범위가 명확히 기재되어 있어야 합니다.

 

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5. PF 대출 실패 시 대처 방안 마련 🚨

• 계약 해제 조건을 설정하여 PF 대출이 실패할 경우 계약을 해제할 수 있도록 해야 합니다.
• 계약금 처리 방안과 관련해 반환 여부 및 방법을 사전에 명시하는 것이 중요합니다.
• 매수인이 취득한 인허가 권리 이전 또는 포기에 관한 조항도 설정해 두어야 합니다.

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계약서에 추가할 수 있는 특약사항 예시 📄

 

제1조 (토지 매매 및 건축 계획)

매도인은 매수인에게 다음의 토지(이하 "본 토지")를 매매한다.

• 소재지: ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지
• 면적: ○○㎡

매수인은 본 토지 위에 건축물을 신축할 계획이며, 이에 필요한 인허가 및 PF 대출 절차를 직접 진행한다.

 

제2조 (계약금 지급 및 토지 사용 승낙)

매수인은 계약 체결과 동시에 계약금 금 ○○원(○○원)을 매도인에게 지급한다.

매도인은 계약금 수령 후 ○일 이내에 매수인에게 토지 사용 승낙서를 제공한다.

 

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제3조 (잔금 지급 및 PF 대출 실패 시 조치)

매수인은 PF 대출 승인 후 잔금 금 ○○원(○○원)을 2024년 ○월 ○일까지 매도인에게 지급한다.

만약 매수인이 PF 대출 승인에 실패할 경우, 계약금을 포기하며, 양 당사자는 본 계약을 해제한다.

 

제4조 (건축 허가 등의 이전)

매수인이 본 토지에 대한 건축 허가 등을 취득하였으나 잔금 지급이 이루어지지 않을 경우, 매도인의 요청에 따라 해당 인허가 권리를 매도인에게 이전하거나 모든 권리를 포기한다.

이때, 매도인은 인허가 취득에 소요된 실비용을 매수인에게 지급한다.

 

제5조 (토지 사용 및 건축에 대한 조건)

매수인은 매도인의 사전 서면 동의 없이 본 토지의 분할, 담보 제공 등의 행위를 할 수 없다.

건축 공사는 잔금 지급 완료 후 착공할 수 있다.

 

제6조 (환경 및 법적 문제에 대한 책임)

매도인은 본 토지에 대한 환경 오염이나 법적 분쟁이 없음을 보증하며, 이후 발생하는 모든 책임을 부담한다.

 

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추가 정보 📌

1. 법률 전문가의 자문 필수 🕵️‍♂️

계약서 작성 및 특약사항 설정 시에는 반드시 관련 전문가의 자문을 받아 계약의 법적 효력을 높이고, 추후 분쟁을 예방하 것이 좋습니다. 

 

2. PF 대출 관련 금융기관 협의 💼

PF 대출 심사는 매우 까다롭기 때문에, 매매 계약 조건을 설정할 때에는 금융기관과 사전에 충분한 협의를 거쳐서 대출 가능성과 조건을 파악해야 합니다. 

 

3. 인허가 절차 및 소요 시간 확인 🔍

건축 인허가 절차는 지역별로 차이가 있으며, 소요 시간이 길어질 수 있으므로 미리 조사하여 계약 기간과 일정에 반영해야 합니다.

국토교통부 인허가 정보 (https://www.data.go.kr/data/15044678/openapi.do)

국토교통부_건축인허가정보 서비스

 

4. 계약서 명확히 기재 ✍️

모든 계약 내용은 구두가 아닌 서면으로 명확히 기재하세요. 특히. 금액과 일정은 한글과 숫자로 병기하여 오해를 방지해야 합니다.

 

5. 분쟁 발생 시 대처 방안 마련 🛡️

계약서에 분쟁 발생 시 대처 방안을 미리 규정하여 불필요한 시간과 비용을 줄일 수 있습니다. (중재나 소송 절차를 명확히 규정하는 것이 좋습니다.)

 

마무리 📝

토지 매매 계약과 PF 대출은 복잡한 절차와 법적 이슈가 많습니다. 따라서 철저한 준비와 꼼꼼한 계약서 작성이 필수입니다. 특히 PF 대출을 염두에 둔 계약이라면, 대출 승인 여부에 따른 특약사항을 분명히 하고, 계약서 내용을 명확히 기재해야 합니다. 

 

이 내용이 조금이라도 도움이 되었길 바라며, 성공적인 계약을 기원합니다! 😊