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'전체 글'에 해당되는 글 553건

  1. 13:32:55 아직 다음 세입자가 들어오지 않는 상황인데 언제까지 월세를 부담해야 하나요?
  2. 11:43:54 2024. 06. 14 부동산 주요 뉴스 1
  3. 11:39:34 전세보증금 미반환으로 경매시 배당 순위 확인
  4. 10:15:06 토지 무단 사용 문제를 어떻게 처리해야 하나요?
  5. 10:07:20 집주인이 파산신고를 하면 대처할 수 있는 방법이 있는지 궁금합니다.
  6. 09:49:22 전세집 가격 하락으로 인한 월세 요구, 어떻게 해야 할까요?
  7. 2024.06.13 부모님 아파트 입주 시 자금을 보태어 잔금을 치르고 부모님과 같이 살 경우 필요한 일들
  8. 2024.06.13 계약 기간 내에 임대인은 임차인의 동의 없이 다른 세입자를 구할 수 없습니다.
  9. 2024.06.13 전입신고하기 전에 집주인이 바뀐다면 제 전세금이 1순위가 아니게 되는 것 아닌가요?
  10. 2024.06.12 '임차인은 임대차 기간 동안 현 임대차 목적물의 새 계약이 체결된 후 주택을 구할 수 있다'라는 특약이 유효할까요?
  11. 2024.06.04 부동산 임의경매 집행비용 계산서의 각 항목이 무엇인지, 그리고 예납금을 충분히 납부했는데도 매각수수료 전액이 부족분으로 처리되는 이유는?
  12. 2024.06.04 건축물 현황이 사무소인데 주거용으로 매매해도 되나요?
  13. 2024.06.04 상가 임대차 계약에서 보증금과 월 임대료를 각각 5% 인상하는 계산 방법
  14. 2024.06.04 특약사항 내용 정리
  15. 2024.06.04 가설건축물만 임대하는 것도 중개대상물이 되나요?
  16. 2024.06.04 임대차 계약 기간 중 보증금과 월세 계약서 내용을 수정할 때 어떻게 해야 할까요?
  17. 2024.06.04 중도금 후 잔금 시까지 이중계약 방지를 위한 안전장치에는 어떤 것들이 있을까요?
  18. 2024.06.03 거주 중인 자녀가 집을 보여주지 않는 상황에서 집을 어떻게 매도할 수 있을까요?
  19. 2024.06.03 아파트 전세계약을 공동중개로 진행하면서 발생한 문제
  20. 2024.05.23 기존 임차인의 시설물 철거와 간판 처리 문제는 어떻게 해결해야 하나요?
  21. 2024.05.23 주택과 토지 소유자가 다를 경우, 계약서를 각각 작성해야 하나요?
  22. 2024.05.22 새로운 임대인이 전세를 승계한 후 재계약서 작성 시 필요한 사항들
  23. 2024.05.22 임대사업자와 전세계약할 때 주의할 점
  24. 2024.05.22 전세 계약을 갱신하면서 전세금을 낮출경우 계약서 작성은?
  25. 2024.05.22 새로운 임차인과 계약을 체결 시 기존 임차인의 퇴거를 확인하기 위한 서류를 받아야 하나요?
  26. 2024.05.22 반전세 계약 시, 가계약금의 10% 계산 방법은?
  27. 2024.05.22 지식산업센터의 기숙사 계약서 작성양식
  28. 2024.05.22 미성년자의 이름으로 월세 계약을 해도 되나요?
  29. 2024.05.22 중도금 지급 일정 변경이 발생할 경우에는 계약서를 다시 작성
  30. 2024.05.22 개공이 임차인을 대신하여 임대차 계약을 대리로 진행하는 경우
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상황요약: 임차인은 전월세 계약을 통해 4년간 거주 후 2024년 2월 10일 기준으로 2년 재계약을 했습니다. 이사 시기가 애매하여 집주인에게 이사를 갈 수 있다는 사실을 구두로 전달했습니다. 이후 4월 8일에 집주인에게 5월 25일~30일 사이에 이사 간다고 통보하였고, 5월 25일에 이사했습니다.

 

Q1: 아직 다음 세입자가 들어오지 않는 상황인데 언제까지 월세를 부담해야 하나요?

 

A1: 임대차 계약 기간 중 임차인이 중도에 계약을 해지할 경우, 계약 해지 통보 후 3개월이 경과한 날까지 월세를 부담해야 합니다. 따라서, 임차인이 4월 8일에 집주인에게 계약 해지 통보를 했으므로, 2024년 7월 8일까지 월세를 부담해야 합니다. 그 이후에는 다음 세입자가 들어오지 않더라도 더 이상 월세를 부담할 의무가 없습니다.

 

Q2: 전세금 반환은 어떤 식으로 언제 가능한가요?

 

A2: 전세금 반환은 임차인이 이사를 나간 후에 이루어집니다. 임차인이 5월 25일에 이사했으므로, 이사를 완료한 후 전세금 반환을 요구할 수 있습니다. 일반적으로 임차인이 이사를 나가고, 집주인이 임대 목적물의 상태를 확인한 후, 특별한 하자가 없으면 전세금을 반환해야 합니다. 만약 집주인이 다음 임차인을 구하지 못하여 전세금 반환에 어려움이 있다면, 법적으로 임차인은 집주인에게 전세금 반환을 요구할 수 있으며, 이는 민사 소송을 통해 해결할 수 있습니다.

 

주택임대차보호법 제6조(계약의 해지 등)에 따르면 임차인은 언제든지 임대차 계약을 해지할 수 있으며, 해지 통보 후 3개월이 지나면 계약이 종료됩니다. 이는 임차인이 계약서에 명시된 2년 거주 기간 중이라도 중도 해지할 수 있는 법적 근거가 됩니다.

 

법적 근거:

 

  1. 주택임대차보호법 제6조 제1항
    • 임차인은 임대차 기간 중 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있으며, 해지 통보 후 3개월이 지나면 계약이 종료됩니다.
    • “임차인은 언제든지 임대차 계약을 해지할 수 있다. 이 경우 해지의 통지는 임대인이 이를 받은 날로부터 3개월이 경과하면 그 효력이 발생한다.”
  2. 주택임대차보호법 제4조 제1항:
    • 임차인이 계약 해지 통보를 하고 3개월 동안 월세를 부담하는 것이 법적으로 유효하다는 내용입니다.
    • “임차인이 임대차 기간 중 주택을 비워주고자 하는 경우 임대차 계약 해지 통보 후 3개월 동안 월세를 부담해야 한다.”

 

요약: 임차인은 계약서에 명시된 2년 거주 의무가 있지만, 주택임대차보호법에 따라 계약 해지 통보 후 3개월 동안 월세를 부담하면 중도 해지가 가능합니다. 이는 법적으로 보장된 권리입니다.

 

참고 : https://blog.naver.com/k042215/223389628903

 

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1. 20년 된 빌라 집수리 땐 3000만원 저리 대출

 

  • 요약: 서울시에서 준공된 지 20년 이상 된 빌라에 대해 최대 3000만원의 저리 대출을 제공하는 집수리 지원 사업이 시작됩니다. 이는 급등한 공사비와 부동산 경기 침체로 인한 사업성 저하를 해결하기 위한 조치입니다.
  • 출처: 동아일보

 

2. 1분기 전국 지식산업센터 매매 회복세

 

  • 요약: 2024년 1분기 전국 지식산업센터 매매 거래가 전 분기 대비 17.2% 증가했습니다. 수도권에서의 거래가 대부분을 차지했으며, 총 941건의 거래가 이루어졌습니다.
  • 출처: 뉴시스

 

3. 부동산거래 신고 알기 쉽게…강동구, 중개사 위한 책자 발간

 

  • 요약: 서울 강동구에서 공인중개사들을 위한 '차세대 부동산거래신고 길라잡이' 책자를 발간했습니다. 이는 국토교통부의 부동산거래관리시스템이 전환되면서 바뀐 거래 신고 방법을 안내합니다.
  • 출처: 연합뉴스

 

4. 잠실·대치·삼성·청담 토지거래허가 1년 더…부동산 과열 우려

 

  • 요약: 서울시가 잠실, 대치, 삼성, 청담 지역의 토지거래허가구역 지정을 1년 연장했습니다. 이는 최근 부동산 시장의 과열을 방지하기 위한 조치로, 매매와 전세 시장 모두 상승세를 보이고 있습니다.
  • 출처: 뉴스1

 

5. 부동산 가치 자동 산정하는 시대…'AVM'이 뭐길래

 

  • 요약: 부동산 가치를 자동으로 산정하는 '자동 가치산정 모형(AVM)'이 주목받고 있습니다. 이는 부동산 담보대출 등의 가치평가 서비스 수요 증가에 대응하기 위한 것으로, 국내외 부동산 업계에서 큰 관심을 보이고 있습니다.
  • 출처: 머니S

 

6. 은평구 아파트, 7억4000만원에 팔린지 석 달 만에…'급반전'

 

  • 요약: 서울 은평구 아파트가 최근 7억4000만원에 팔린 후 석 달 만에 집값이 급격히 반등하고 있습니다. 서울 집값은 전주 대비 0.1% 상승하며 꾸준한 매수 문의가 이어지고 있습니다.
  • 출처: 한국경제

 

7. 與배현진, 잠실 토지거래허가 연장에 "文정부 부동산 실패 미봉책"

 

  • 요약: 배현진 의원이 잠실 토지거래허가구역 연장에 대해 문재인 정부의 부동산 정책 실패를 지적했습니다. 서울시는 부동산 시장 상황에 따라 연내 재지정 여부를 다시 검토할 예정입니다.
  • 출처: 머니투데이

 

8. 은퇴 앞둔 베이비붐 세대, 부동산 임대업으로 '우르르'

 

  • 요약: 베이비붐 세대의 은퇴가 본격화되면서 부동산 임대 사업체가 사상 최대 수준으로 증가했습니다. 부동산 임대업은 전체 사업자의 4분의 1을 차지하며 가장 많은 업종으로 나타났습니다.
  • 출처: TV조선

 

9. 돈 받고 내 집 수리한다…저층 노후 주택에 대출-이자 지원

 

  • 요약: 서울시가 준공된 지 30년이 지난 저층 노후 주택에 대해 대출 및 이자 지원을 제공하는 집수리 지원 사업을 시작했습니다. 이는 급등한 공사비와 부동산 경기 침체로 인한 사업성 저하를 해결하기 위한 조치입니다.
  • 출처: 동아일보

 

10. 알스퀘어, '부동산 빅데이터 플랫폼 구축 사업' 참여

 

  • 요약: 상업용 부동산 종합 서비스 기업 알스퀘어가 '2024년 한국부동산원 부동산 빅데이터 플랫폼 및 센터 구축 사업'에 참여합니다. 이를 통해 상업용 부동산 특화 데이터를 정부에 제공할 예정입니다.
  • 출처: 지디넷코리아
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상황요약:

  • 전세계약 종료: 6월 21일 (전세금 : 5000만원)
  • 집주인의 지급 계획: 계약금 5백만원만 지급, 나머지 4천5백만원은 2024년 12월 말에 지급 예정
  • 부동산 상황: 인천 청라지구 상가주택(1층 상가, 2층 다가구), 과밀억제지역
  • 세대별 전입신고 현황: 7세대 전입
  • 신한은행 근저당: 5억 4천만원
  • 보증금 총액: 5억
  • 매매시세: 약 12억

Q1: 전세금 반환을 위해 소송 시 경매로 4천5백만원을 전액 받을 수 있을까요?

 

A1: 임차인이 전세금 반환을 위해 소송을 통해 경매로 배당받을 경우, 임차인의 배당 순위는 전입신고 일자와 확정일자에 따라 결정됩니다. 배당 순위는 일반적으로 다음과 같습니다:

 

  1. 경매 비용 및 소액 임차인: 경매 비용과 소액 임차인의 보증금은 최우선 변제 대상입니다. 인천 지역의 소액 임차인 기준 보증금(청라지구, 1억 4천 5백만원 이하) 내에서는 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있습니다.
  2. 근저당권자: 근저당권자가 설정되어 있는 경우, 근저당권자가 배당받을 순위에 포함됩니다. 신한은행의 근저당 설정액이 5억 4천만원이므로, 이 금액이 우선적으로 변제됩니다.
  3. 임차인: 위의 금액이 변제된 후 남은 금액이 있으면, 그 금액을 전입신고 일자와 확정일자에 따라 배당받을 수 있습니다.

 

Q2: 소액 임차인 기준으로 4천5백만원을 무조건 변제받을 수 있는지?

 

A2: 소액 임차인으로 인정받기 위해서는 다음 조건을 충족해야 합니다:

 

  1. 전입신고를 완료하고 확정일자를 받은 상태여야 합니다.
  2. 보증금이 인천 지역 소액 임차인 기준 보증금(1억 4천 5백만원 이하)을 초과하지 않아야 합니다.

 

임차인은 전입신고와 확정일자를 받은 상태이므로 소액 임차인으로 인정받을 수 있습니다. 이 경우, 소액 임차인으로서 1,700만원까지는 최우선 변제를 받을 수 있습니다. 나머지 금액은 경매를 통해 배당받게 됩니다.

 

경매 시 배당 예상 순위:

 

  1. 경매 비용 및 소액 임차인 (최우선변제 1,700만원)
  2. 신한은행 근저당 (5억 4천만원)
  3. 남은 금액에 대한 나머지 임차인 배당

 

현재 매매 시세가 약 12억이므로, 근저당 5억 4천만원과 소액 임차인 최우선변제 금액을 제외하면 남은 금액은 5억 4천만원입니다. 이 금액이 나머지 임차인들에게 배당됩니다.

따라서, 임차인은 1,700만원의 최우선 변제와 나머지 금액에 대해 배당을 받을 수 있을 것입니다. 최종적으로 4천5백만원 전액을 받을 수 있을 가능성은 남은 금액에 대한 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

 

추가 확인 사항도 준비하여 피해가 없도록 하는 것이 좋아습니다:

  1. 소송 준비: 소송을 통해 전세금 반환을 요구할 수도 있습니다.
  2. 임차권 등기명령 신청: 이사를 가기 전 임차권 등기명령을 신청하여 임차인의 권리를 보호하세요.
  3. 전입신고 유지: 전입신고를 유지하여 임차인으로서의 권리를 계속 보장받으세요.
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경기도에 있는 본인 소유의 토지에 대해, 아버지 지인이 월세 100만원으로 임대 사용하다가 사업이 어려워져 1년간 월세를 내지 않았으며, 토지에 있는 자재(컨테이너 등)도 치우지 않은 상태입니다. 현재 토지를 매도하려고 하며 매수자도 구했으나, 지인이 자재를 치우지 못한다고 하고 있습니다. 이 상황을 어떻게 처리해야 할지 곤란한 상황에 대한 대응 방안을 이야기 해 보도록 하겠습니다. 

 

우선, 내용증명을 보내보는 게 좋겠어요. 내용증명을 통해 지인에게 현재 상황을 알리고, 자재 철거와 미납 월세에 대한 조치를 요구하는 거죠. 이렇게 하면 나중에 법적인 증거로 사용할 수도 있습니다.

 

만약 내용증명으로도 해결되지 않는다면, 명도소송을 고려해 보세요. 명도소송은 점유하고 있는 사람을 퇴거시키기 위한 소송이에요. 법원의 판결을 받으면 지인을 퇴거시키고 자재를 철거할 수 있습니다.

 

그리고 임대차 계약서가 있다면, 계약서에 명시된 해지 조항을 근거로 계약 해지를 요구할 수 있어요. 만약 계약서가 없다면, 민법상 임대차 관계를 해지할 수 있는 법적 근거를 검토해 보셔야 합니다.

 

명도소송에서 승소하면, 법원의 강제집행을 통해 지인의 자재를 철거할 수 있어요. 이때 발생하는 비용은 지인에게 청구할 수 있습니다.

 

마지막으로, 토지를 매도할 때 매수자에게 현재 상황을 투명하게 설명하고, 매도 계약서에 특약사항으로 지인의 자재 철거와 관련된 문제를 명시하는 것이 중요해요. 그래야 매도 과정에서 추가적인 문제가 발생하지 않겠죠.

 

이런 절차들을 통해 찬찬히...문제를 해결하시길 바랍니다!

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상황 요약: 현재 전세반환금 소송을 진행 중인 상황에서, 임차권등기를 완료하고 이사 후 지연이자 신청을 통해 임대인을 압박하려고 합니다. 임대인은 빌라를 담보로 대출을 받아 건설했으며, 빌라 6개 호실 중 일부를 매매하거나 전세로 내놓았으나, 현재 집값 하락으로 인해 전세금을 반환하지 못하고 있습니다. 임대인이 파산신고를 하거나 가족 명의로 재산을 이전하는 경우의 대처 방법과 지연이자를 받을 수 없는 경우에 대해 궁금합니다.

 

Q1: 집주인이 집 두 채를 아들 명의로 돌려놓고 파산신고를 하면 대처할 수 있는 방법이 있는지 궁금합니다.

 

A1: 집주인이 집을 가족 명의로 이전하고 파산신고를 할 경우, 이는 재산을 은닉하거나 도피시키려는 행위로 볼 수 있습니다. 이런 경우, 채권자취소권을 행사하여 집주인이 재산을 이전한 행위를 취소하고 집주인의 재산으로 돌려놓을 수 있습니다. 이를 통해 경매를 통해 전세금을 회수할 수 있는 가능성을 높일 수 있습니다. 또한, 파산절차에서 재산은닉이 밝혀지면 법적으로 처벌받을 수 있으며, 채무 면책이 되지 않을 수 있습니다.

 

Q2: 지연이자 신청을 하더라도 반드시 지연이자에 대한 돈을 받을 수 없는 경우는 어떤 경우인지 궁금합니다.

 

A2: 지연이자는 원칙적으로 집주인이 전세금을 반환하지 않는 기간 동안 발생합니다. 그러나 다음과 같은 경우에는 지연이자를 받을 수 없거나 일부만 받을 수 있습니다:

 

  • 집주인이 파산신고를 한 경우: 파산절차에서 집주인의 재산이 부족하면, 우선순위에 따라 배당이 이루어지며 지연이자는 우선순위가 낮아 배당받지 못할 수 있습니다.
  • 집주인의 재산이 전혀 없는 경우: 집주인의 재산이 전혀 없다면 실질적으로 지연이자를 받을 수 없습니다.
  • 법원의 판결로 지연이자가 인정되지 않는 경우: 법원이 집주인의 사정 등을 고려하여 지연이자를 일부만 인정하거나 아예 인정하지 않을 수 있습니다.
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전세집 가격 하락으로 인한 월세 요구, 어떻게 해야 할까요?

"전세집을 1억 500만 원에 계약했는데, 연장할 시기가 되어서 전세대출 연장을 하려고 했더니 은행에서 집값이 하락해서 대출 연장이 어렵다고 하네요. 현재 집값은 1억 원이고, 전세보증금은 1억 500만 원이라서 500만 원을 상환해야 대출 연장이 가능하다고 합니다. 그런데 집주인은 반대로 500만 원을 더 올리거나, 반전세로 전환해서 월세를 받고 싶어한다고 하네요. 이런 경우에 월세를 꼭 드려야 하는 걸까요? 또, 월세를 드린다면 어느 정도가 적당할까요?" 에 대한 내용으로 오늘은 이야기 해 보겠습니다. 

 

우선, 현재 전세 계약으로 되어 있다면 계약 기간 동안에는 월세를 드릴 의무가 없습니다. 계약서에 명시된 조건을 지키는 것이 기본 원칙이니까요. 하지만, 계약이 끝나고 재계약을 할 때라면 집주인과 새로운 조건을 협의해야 하는 상황이 올 수 있습니다.

 

예를들어 집주인이 반전세를 요구할 때는 새로운 계약 조건으로 제안하는 것인데요, 이 경우 월세 금액은 협상을 통해 결정하게 됩니다. 보통 전세금에서 월세로 전환되는 금액은 보증금 1천만 원당 이자율을 감안하면 월세 2만 원에서 3만 원 정도로 계산돼네요. 이자율 3.6%

 

전세금을 그대로 유지하면서 월세를 일부 지급하거나, 보증금을 줄이고 월세를 추가하는 방법도 고려할 수 있어요. 중요한 것은 본인의 재정 상황은행 대출 조건을 잘 따져보고 가장 적절한 방안을 선택하는 것이죠.

 

지금 전세 계약 상태에서 집주인의 월세 요구는 법적으로 강제될 수 없습니다. 이는 재계약 시점에서 논의해야 할 사항이니까요. 

 

결론적으로, 지금 당장 월세를 드릴 의무는 없고 집주인과 협의해서 적절한 방안을 찾는 것이 중요해요. 협상 과정에서 전문가의 조언을 받는 것도 잊지 마세요.

 

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상황요약

 

현재 30대 단독 세대주이며, 기혼자 (아직 혼인신고는 안 한 상태)입니다. 부모님께서 2년 전에 청약된 아파트에 곧 입주하시는데, 주택담보대출이 부족하여 본인이 신용대출과 자금을 보태어 잔금을 치르고 부모님과 같이 살 계획입니다.


 

Q1. 제가 부족금을 투자한 만큼 부분전세계약을 맺으면 유효할까요? 실제로 나중에 아파트 매매나 전세로 돌리면 제가 투자한 돈은 회수할 예정입니다.

 

A1. 네, 부분전세계약을 맺는 것은 가능합니다. 다만, 이는 부모님과의 계약이므로 법적 효력에 대해 주의해야 합니다. 후일 아파트 매매나 전세 전환 시 투자금 회수에 대한 정확한 약정을 문서로 작성하는 것이 중요합니다.

 

Q2. 전세계약을 한다면 그만큼 전세 등기를 해야하는지?

 

A2. 전세 등기를 하는 것이 좋습니다. 이를 통해 법적 권리를 보호받을 수 있으며, 추후 투자금 회수 시에도 문제가 생기지 않을 것입니다.

 

Q3. 증여세 문제나 기타 다른 문제가 발생할 여지는?

 

A3. 부모님과 자녀 간 금전 거래 시 증여세 문제가 발생할 수 있습니다. 따라서, 전세계약서를 작성하여 정당한 임대차 계약임을 명확히 하는 것이 좋습니다. 또한, 대출 이자 등 세부 사항에 대해 명확하게 기록해 두는 것이 중요합니다.

 

Q4. 추후 입주시 부모님 댁에 와이프와 제가 전입신고해도 되는지?

 

A4. 네, 전입신고 가능합니다. 다만, 세대합가 시 세대주 변경이나 주민등록상 주소지 변경 등의 절차를 미리 확인하고 준비하는 것이 좋습니다.

 

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상황 요약

 

  • 연세 계약기간이 한 달 남은 상태에서 이사를 계획 중이며, 집주인에게 6월쯤 나갈 것이라고 미리 얘기해 놓은 상태입니다.
  • 7월 중에 이 집에서 하루 이틀 정도 머물 수도 있다고 집주인에게 얘기했습니다.
  • 집주인이 이미 7월 세입자를 구했다고 통보했습니다.
  • 현재 7월까지 연세와 관리비를 지불한 상태입니다.

 

Q: 제가 7월까지 연세와 관리비를 지불했는데, 집주인이 마음대로 다음 세입자를 구해도 되는 건가요? 저에게 허락은 구하지 않은 상태입니다.

 

A: 계약 기간 내에 임대인은 임차인의 동의 없이 다른 세입자를 구할 수 없습니다. 이에 대한 몇 가지 중요한 사항을 알려드립니다:

 

  1. 계약 기간: 임대차 계약의 기간은 법적으로 보호받는 기간입니다. 즉, 7월까지 임대차 계약이 유효하며, 그 기간 동안 거주할 권리사용할 권리가 보장됩니다. 임대인은 임차인의 동의 없이 이 기간 동안 다른 세입자를 들일 수 없습니다.
  2. 조기 이사: 임차인이 계약 기간보다 일찍 이사하는 경우, 임대인은 임차인의 동의가 없는 한 다른 세입자를 받을 수 없습니다. 임차인이 미리 나가겠다고 통보했더라도, 계약이 만료되기 전까지는 임차인의 권리가 우선됩니다.
  3. 관리비 및 연세: 이미 7월까지 연세와 관리비를 지불한 상태라면, 그 기간 동안 집을 사용할 권리가 임차인에게 있습니다. 따라서 집주인이 임차인의 허락 없이 새로운 세입자를 들이는 것은 계약 위반입니다.

 

따라서, 집주인이 이미 다음 세입자를 구한 것은 임차인의 동의 없이 이루어졌기 때문에 법적으로 문제가 있습니다. 이 경우, 집주인에게 명확히 항의하고, 계약 만료 시점까지 거주할 권리를 주장할 수 있습니다.

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상황요약

 

  • 현재 전세집 계약을 완료한 상태이며, 6월 28일에 입주 예정입니다.
  • 확정일자는 이미 받아놓았으며, 근저당권은 6월 19일에 모두 말소될 예정입니다.
  • 현재 임대인이 6월 17일에 전세집을 매도 계약할 예정입니다.
  • 전입신고를 하기 전에 임대인이 변경될 경우 전세금의 순위에 대한 걱정이 있습니다.

 

Q: 전입신고하기 전에 집주인이 바뀐다면 제 전세금이 1순위가 아니게 되는 것 아닌가요?

 

A: 확정일자전입신고는 전세금의 우선변제권을 확보하는 데 중요한 요소입니다. 지금의 상황에서는 몇 가지 중요한 점을 확인해야 합니다:

 

  1. 근저당권 말소: 6월 19일에 근저당권이 모두 말소된다고 하셨으므로, 이 날짜 이후에는 추가적인 담보권 설정이 없는 상태여야 합니다. 이는 전세금이 우선변제권을 확보하는 데 유리한 상황입니다.
  2. 매도 및 임대인 변경: 임대인이 6월 17일에 전세집을 매도하더라도, 새로운 임대인이 기존 임대차 계약을 승계하게 됩니다. 따라서 기존 임대차 계약의 조건과 효력은 계속 유지됩니다.
  3. 전입신고: 전입신고는 6월 28일 입주와 동시에 진행해야 합니다. 전입신고를 하고 확정일자를 이미 받은 상태라면, 전세금이 1순위로 보호될 가능성이 높습니다.

 

결론적으로, 현재 상황에서는 근저당권 말소가 6월 19일에 확실히 이루어지는지 확인하는 것이 중요합니다. 또한, 6월 28일에 입주 후 즉시 전입신고를 완료해야 전세금의 우선변제권을 확보할 수 있습니다.

 

따라서 임대인이 변경되더라도, 새로운 임대인이 기존 전세 계약을 승계하므로 전세금 1순위 확보에는 문제가 발생하지 않을 것입니다. 다만, 이를 위해서는 근저당권 말소전입신고를 확실히 진행하는 것이 중요합니다.

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Q: '임차인은 임대차 기간 동안 현 임대차 목적물의 새 계약이 체결된 후 주택을 구할 수 있다'라는 특약이 유효할까요?

 

A: 해당 특약은 유효하지 않습니다. 임대차 계약에서 임차인에게 불리한 조건은 법적으로 효력이 없기 때문입니다.

 

  1. 법적 근거:
    • 주택임대차보호법 제10조에 따르면, 임차인의 권리를 제한하는 특약은 무효입니다. 따라서 임차인의 새로운 주택 구입을 막는 것은 법적으로 인정되지 않습니다.
    • 민법 제103조(반사회적 법률행위)는 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반되는 법률행위를 무효로 규정하고 있습니다.
  2. 현실적 측면:
    • 임차인이 새로운 집을 구하고 계약하는 것은 정상적인 행동입니다. 이를 막는 특약을 강요하는 것은 임차인의 주거 이전 자유를 제한하는 것이며, 이는 법적 문제가 발생할 소지가 큽니다.
    • 만약 임대인이 새 임차인을 구하지 못해 보증금을 반환하지 못하는 경우, 이는 임대인이 해결해야 할 문제이지 임차인에게 전가할 수 없습니다.
  3. 실무적 조언:
    • 임대인은 임차인의 새로운 집 계약 여부와 상관없이 만기 시 보증금을 반환할 준비를 해야 합니다. 그렇지 않으면 임차인은 법적으로 보증금을 돌려받을 권리가 있습니다.
    • 임대인은 임대차 계약이 종료될 시점에 대비하여 충분한 재정을 준비하고, 임차인과의 원활한 소통을 통해 문제를 해결하는 것이 좋습니다.

 

(참고용) 위의 내용은 일반적인 내용을 포함하고 있습니다. 실제 거래 계약 시에는 부동산 거래의 특성과 양 당사자의 상황에 맞게 조정하여 작성하는 것이 좋습니다.

 

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Q: 부동산 임의경매 집행비용 계산서의 각 항목이 무엇인지, 그리고 예납금을 충분히 납부했는데도 매각수수료 전액이 부족분으로 처리되는 이유가 궁금합니다.

 

A: 경매 집행비용은 다양한 항목으로 구성되며, 각 항목이 어떤 비용인지와 관련된 설명과 함께, 예납금 관련하여 매각수수료 부족분에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

집행비용 항목별 설명

 

  1. 첨부인지대 - 인지세
    • 전자소송에서 소장을 제출할 때 납부하는 인지세입니다.
  2. 서기료
    • 법원에서 문서를 작성하거나 처리하는 데 드는 수수료입니다.
  3. 등록면허세 - 등록면허세(위택스 별도납부)
    • 부동산 경매 후 소유권 이전을 위해 납부하는 등록면허세로, 위택스를 통해 별도로 납부합니다.
  4. 송달료 - 송달료
    • 전자소송에서 서류 송달에 드는 비용입니다.
  5. 등본수수료
    • 부동산 등기부 등본을 발급받기 위한 수수료입니다.
  6. 등기촉탁수수료 - 인터넷등기소 별도납부
    • 부동산 소유권 이전 등기 촉탁을 위해 별도로 인터넷 등기소에 납부하는 수수료입니다.
  7. 매각수수료 - 예납금
    • 경매 진행 과정에서 발생하는 법원 매각 수수료로, 예납금으로 충당됩니다.
  8. 신문공고수수료
    • 경매 공고를 신문에 게재하는 비용입니다.
  9. 감정평가수수료
    • 경매 대상 부동산의 감정평가를 위한 수수료입니다.
  10. 현황조사수수료
    • 경매 대상 부동산의 현황 조사를 위한 수수료입니다.
  11. 기타
    • 기타 경매 진행 과정에서 발생할 수 있는 다양한 비용들을 포함합니다.
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매각수수료 부족분 처리 이유

 

예납금을 충분히 납부했음에도 매각수수료가 부족분으로 처리되는 이유는 다음과 같습니다:

 

  1. 예상치 못한 추가 비용 발생
    • 경매 진행 과정에서 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 예를 들어, 현황 조사나 감정평가 비용이 예상을 초과할 경우입니다.
  2. 예납금 부족
    • 처음에 납부한 예납금이 전체 비용을 충당하기에 충분하지 않았을 수 있습니다. 경매 진행 과정에서 비용이 증가할 경우, 추가 납부가 필요할 수 있습니다.
  3. 계산 착오
    • 초기 예납금 계산에서 착오가 있었을 수 있습니다. 경매 비용은 여러 항목으로 구성되어 복잡할 수 있기 때문에 계산 실수가 발생할 수 있습니다.

 

해결 방법

 

매각수수료 부족분에 대해 다음과 같이 해결할 수 있습니다:

 

  1. 법원에 문의
    • 해당 법원 경매 담당 부서에 문의하여 정확한 부족분 발생 원인과 추가 납부 방법을 확인합니다.
  2. 자세한 내역 확인
    • 집행비용 계산서의 각 항목을 자세히 확인하여, 어떤 항목에서 추가 비용이 발생했는지 파악합니다.
  3. 추가 예납금 납부
    • 부족한 매각수수료를 충당하기 위해 추가 예납금을 납부합니다.
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Q: 건축물 현황이 사무소인데 주거용으로 매매를 하면 안 되겠지요?

A: 사무소로 등록된 건축물을 주거용으로 매매하는 것은 법적으로 문제의 소지가 있습니다. 다음은 이를 고려할 주요 사항들입니다:

 

1. 건축법 및 용도 변경

 

  • 건축법에 따르면 건축물의 용도를 변경할 때는 해당 용도에 맞는 용도 변경 허가를 받아야 합니다.
  • 사무소를 주거용으로 변경하려면 용도 변경 허가를 받아야 하며, 이는 해당 지자체에서 진행해야 합니다. 용도 변경 없이 주거용으로 사용하는 것은 위법 건축물이 될 수 있습니다.

 

2. 세법과의 관계

 

  • 세법상 주거용으로 인정받더라도 건축법에 따라 용도 변경이 이루어지지 않으면 법적인 문제가 발생할 수 있습니다.
  • 세무상 주거로 본다는 것은 세금 측면에서만 유리할 수 있지만, 이는 건축법 위반과는 별개입니다.

 

3. 이행강제금

 

  • 용도 변경 허가 없이 주거용으로 사용하다가 적발될 경우 이행강제금이 부과될 수 있습니다.
  • 이는 건축법 위반에 따른 처벌로, 건물주에게 큰 경제적 부담이 될 수 있습니다.

 

4. 법적 책임

 

  • 용도 변경 없이 주거용으로 매매하여 사용하는 것은 법적으로 문제될 수 있으며, 향후 분쟁 발생 시 법적 책임이 따를 수 있습니다.

 

결론

 

건축물 현황이 사무소로 되어 있는 건물을 주거용으로 매매하거나 사용하려면 반드시 용도 변경 허가를 받아야 합니다. 세무상 주거로 본다는 것이 법적 보호를 의미하는 것은 아니며, 법적 문제를 피하기 위해서는 반드시 건축법을 준수하는 것이 중요합니다. 용도 변경이 어려운 경우, 주거용으로 매매하는 것은 피하는 것이 좋습니다.

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상황요약

 

상가 임대차 계약에서 보증금과 월 임대료를 5% 인상하는 방법에 대해 살펴봅니다.

 

Q: 상가 임대차 계약에서 보증금 2,000만원, 월 임대료 1,200,000원을 5% 인상할 때 계산법.

A: 상가 임대차 계약에서 보증금월 임대료를 각각 5% 인상하는 계산 방법은 다음과 같습니다.

 

1. 보증금 인상 계산법

 

현재 보증금: 2,000만원
인상률: 5%

새 보증금=현재 보증금×(1+인상률/100)

새 보증금=20,000,000×1.05=21,000,000

따라서, 새 보증금은 2,100만원입니다.

 

2. 월 임대료 인상 계산법

 

현재 월 임대료: 1,200,000원
인상률: 5%

새 월 임대료=현재 월 임대료×(1+인상률/100)

새 월 임대료=1,200,000×1.05=1,260,000

따라서, 새 월 임대료는 1,260,000원입니다.

 

3. 보증금과 월 임대료 조정 예시

 

예시 1: 월 임대료만 인상할 경우

새 보증금: 2,000만원
새 월 임대료: 1,260,000원

 

예시 2: 보증금만 인상할 경우

새 보증금: 2,100만원
새 월 임대료: 1,200,000원

 

예시 3: 보증금과 월 임대료를 모두 인상할 경우

새 보증금: 2,100만원
새 월 임대료: 1,260,000원

 

보증금과 월 임대료를 각각 5% 인상하는 것은 계산법을 통해 명확히 알 수 있으며, 이 방법으로 임대차 계약의 재계약 시 조건을 설정할 수 있습니다.

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각각 특약사항 내용 정리.

 

아파트 매매 계약서 특약

 

  1. 대상 부동산 상태: 계약일 현재 권리 및 시설물 상태를 기준으로 매매 계약.
  2. 매수인 확인: 매수인은 현장 확인 및 관련 서류 열람 후 계약 체결.
  3. 권리 상태: 매수인은 등기사항증명서상에 압류, 가압류 및 근저당 등기 없음을 확인. 매도인은 임대차보증금에 관한 압류, 가압류 사실 없음을 확인. 임차권 있는 상태의 계약 (임대차계약서 첨부).
  4. 시설물 상태: 특정 호수 벽 균열, 매도인은 위반건축물 없음을 확인. 특정 부착물은 매도인이 수거.
  5. 매매대금: 계약일 기준으로 확인 가능한 모든 하자를 고려한 금액.
  6. 하자담보책임: 매수인의 과실 없이 확인 불가능했던 하자는 거래금액에 포함.
  7. 책임: 계약 당시와 변동이 있어 매수인에게 손해를 끼친 경우 매도인은 모든 책임을 짐.
  8. 계약금: 해약금 및 위약금으로 간주.
  9. 대리권: 출석하지 않은 공유자의 대리권 수여는 공인중개사가 확인.
  10. 중개보수: 계약 시 발생.
  11. 관리비 및 공과금: 잔금일까지 매도인이 정산.
  12. 아파트선수관리비: 잔금 시 매수인이 지불하여 권리 승계.
  13. 대지권: 미등기 상태이지만 매매목적물에 포함.
  14. 면적: 권리면적 기준으로 매매, 실측면적 차이 있어도 이의 제기하지 않기로 함.
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아파트 임대차 특약

 

  1. 대상 부동산 상태: 계약일 현재 권리 및 시설물 상태 기준 임대차 계약.
  2. 임차인 확인: 임차인은 현장 확인 및 서류 열람 후 계약 체결.
  3. 수선 및 교체: 도배 장판 등은 임차인이 부담. 싱크대 및 보일러는 임대인이 부담.
  4. 소규모 수선: 평균 5만원 이하 수선은 임차인이 부담.
  5. 계약금: 해약금 및 위약금으로 간주.
  6. 명도 지체 시 손해배상: 명도 지체 시 일 10만원.
  7. 선순위 권리 말소: 잔금일까지 모든 선순위 권리를 말소.
  8. 장기수선충당금: 계약기간 중 임차인이 부담, 계약 종료 후 정산.
  9. 중개보수: 계약 시 발생.
  10. 기타: 민법 임대차보호법 및 부동산임대차 계약 일반 관례에 따름.
  11. 비상연락망: 임차인 비상연락망 기재.
  12. 입금계좌: 임대인 입금계좌 기재.
  13. 추가 사항: 애완동물 사육 금지, 흡연 금지, 1인 1실 계약.

 

원룸 임대차 특약

 

  1. 임차인 확인: 임차인은 직접 확인 후 계약 체결.
  2. 소규모 수선: 형광등, 샤워기 등은 임차인이 수선. 단, 입주 시 교체 상태 아니면 계약 기간 중 1회 임대인이 수선.
  3. 애완동물 및 흡연: 애완동물 사육 금지, 흡연 금지, 1인 1실 계약.
  4. 관리비: 없음 (수도, 가스비 별도), 전기세 별도 부과, 퇴실 시 청소비 5만원.
  5. 쓰레기 배출: 정해진 요일 일몰 후 종량제 봉투 사용, 재활용 및 음식물 쓰레기 분리 배출.
  6. 옵션 내용: 세탁기, 인덕션, 전자레인지, 에어컨, 냉장고, 침대, 책상, 책장, 의자, 옷장 등.
  7. 중도 퇴실: 계약기간 전 퇴실 시 중개보수 및 차임 부담.
  8. 연체 및 연락 두절: 차임 2기 이상 연체 후 연락 두절 시 임대인은 단독으로 임대차 계약 해지 가능, 임의 명도 및 처분 권한 위임.
  9. 기타: 민법 임대차보호법 및 부동산임대차 계약 일반 관례에 따름.
  10. 중개보수: 계약 시 발생.
  11. 비상연락망: 임차인 비상연락망 기재.
  12. 입금계좌: 임대인 입금계좌 기재.

 

상가 임대차 특약

 

  1. 대상 부동산 상태: 계약일 현재 권리 및 시설물 상태 기준 임대차 계약.
  2. 임차인 확인: 임차인은 현장 확인 및 서류 열람 후 계약 체결.
  3. 업종 적합성: 영업을 위한 업종 적합성 확인은 임차인의 책임 및 비용.
  4. 시설 적합성: 영업을 위한 시설 적합성 확인은 임차인의 책임 및 비용.
  5. 영업 지위 승계: 영업 지위 승계 가능 여부 확인은 임차인의 책임 및 비용.
  6. 영업 허가: 영업 허가, 등록 신고 가능 여부 확인은 임차인의 책임 및 비용.
  7. 인테리어 공사: 영업 신고 가능 여부 확인 전 인테리어 공사 진행 불가.
  8. 영업 신고 불가 시 계약 무효: 영업 신고 등이 불가능할 경우 계약 무효.
  9. 위법건축물: 임대인은 위법건축물 없음을 확인, 관련 문제 시 계약금 반환 및 손해 배상.
  10. 위반건축물 설치 금지: 위반건축물 설치 시 모든 법적 책임은 임차인이 부담.
  11. 중개보수: 계약 또는 권리금 계약 해제 시 중개보수청구권 발생.
  12. 임대 면적: 전용면적 기준.
  13. 부가세: 월차임에 대한 부가세 별도.
  14. 부담금: 본 계약으로 인한 모든 부담금은 임차인이 부담.
  15. 관리금: 임차인에 대해 관리금 인정하지 않음.
  16. 명도 지연 시 위약금: 명도 지연 시 월차임의 3배 위약금 부담.
  17. 기타: 민법 임대차보호법 및 부동산임대차 계약 일반 관례에 따름.
  18. 비상연락망: 임차인 비상연락망 기재.
  19. 입금계좌: 임대인 입금계좌 기재.

 

각 특약 사항을 통해 매매 및 임대차 계약 시 필요한 세부 조건과 책임을 명확히 하여 계약 당사자 간의 분쟁을 방지하는 것이 중요합니다. 추가적으로 특약 사항은 계약 체결 시 꼼꼼히 확인하고, 필요한 경우 법률 전문가의 자문을 받는 것이 좋습니다.

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사용자가 가설컨테이너나 가설천막만을 임대하는 경우, 해당 가설건축물이 중개대상물이 되는지와 이와 관련된 중개보수 청구가 가능한지 알아봅니다.

 

Q: 가설건축물만 임대하는 것도 중개대상물이 되나요?

A: 가설건축물(가설컨테이너, 가설천막 등)의 임대는 일반적인 건축물의 임대와 다르며, 중개대상물이 될 수 있는지와 중개보수 청구가 가능한지에 대해 아래와 같이 설명드립니다.

 

  1. 가설건축물의 정의 및 법적 지위
    • 가설건축물은 임시로 사용하기 위해 설치된 건축물을 의미하며, 건축법상 건축물로 인정되지 않을 수 있습니다. 건축법 제20조에 따르면 가설건축물은 일정한 요건 하에 신고 후 설치할 수 있습니다.
    • 가설건축물의 예로는 임시 컨테이너, 천막 등이 있습니다.
  2. 중개대상물로서의 가능 여부
    • 일반적으로 부동산 중개 대상물은 토지, 건축물(주택, 상가 등) 및 기타 법적으로 인정된 부동산을 포함합니다.
    • 가설건축물은 법적으로 건축물로 인정되지 않는 경우가 많으므로, 부동산 중개 대상물로서의 요건을 충족하지 못할 수 있습니다.
  3. 중개보수 청구 가능 여부
    • 가설건축물의 임대는 부동산 중개 대상물에 해당하지 않으므로, 중개업자는 이를 중개하여 중개보수를 청구하는 데 법적 제한이 있을 수 있습니다.
    • 다만, 가설건축물이 위치한 토지의 임대차 계약을 중개하는 경우에는 중개보수가 발생할 수 있습니다.
  4. 현실적인 처리 방안
    • 가설건축물 자체의 임대차 계약은 법적으로 중개 대상물이 아니므로, 임대차 계약서 작성 시 이에 대한 명확한 설명과 합의가 필요합니다.
    • 해당 지역의 부동산 관련 법규와 관행을 참고하여 처리해야 합니다.

 

(참고용) 위의 내용은 일반적인 내용을 포함하고 있습니다. 실제 거래 계약 시에는 부동산 거래의 특성과 양 당사자의 상황에 맞게 조정하여 작성하는 것이 좋습니다.

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임대차 계약을 진행 중인 상황에서, 임차인은 이사 후 2개월 동안 1500만 원/50만 원 월세로 살다가 8월에 보증금과 월세를 2000만 원/40만 원으로 조정할 예정입니다. 이 경우 계약서의 내용을 수정하는 방법에 대해 알아봅니다.

 

 

Q: 임대차 계약 기간 중 계약서 내용을 수정할 때 어떻게 해야 할까요?

A: 임대차 계약서의 내용을 수정할 때는 몇 가지 방법이 있습니다. 각각의 방법에 대한 설명과 그에 따른 조치 사항은 다음과 같습니다:

 

  1. 수정계약서 작성
    • 방법: 기존 계약서의 내용을 수정하기 위해 새로운 계약서를 작성하되, 변경된 부분만 명시하고 나머지 내용은 기존 계약과 동일하게 유지하는 방식입니다.
    • 장점: 명확하게 변경 내용을 기록할 수 있습니다.
    • 전월세 신고: 전월세 신고를 다시 해야 합니다.
    • 확정일자: 변경된 계약서에 대해 확정일자를 다시 받아야 합니다.
  2. 기존 계약서 수기로 수정
    • 방법: 기존 계약서에서 수정할 부분을 두 줄 긋고, 수정 내용을 기재한 후 임대인, 임차인, 공인중개사가 서명 또는 도장을 찍습니다.
    • 장점: 간단하게 수정이 가능합니다.
    • 전월세 신고: 수기로 수정한 계약서는 새로운 계약서가 아니므로 전월세 신고를 다시 하지 않아도 됩니다.
    • 확정일자: 기존 계약서에 대한 확정일자를 유지할 수 있습니다.
  3. 새로운 계약서 작성
    • 방법: 새로운 계약서를 작성하여 변경된 보증금과 월세 내용을 반영합니다.
    • 장점: 새로운 계약 조건을 명확히 기록할 수 있습니다.
    • 전월세 신고: 새로운 계약서를 작성했으므로 전월세 신고를 다시 해야 합니다.
    • 확정일자: 새로운 계약서에 대해 확정일자를 다시 받아야 합니다.
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추천 방법

 

새로운 계약서 작성 및 특약 추가

 

  • 계약서 작성: 처음부터 새로운 계약서를 작성하여 보증금 2000만 원과 월세 40만 원으로 설정합니다.
  • 특약사항 추가: 특약으로 "임차인은 입주 후 2개월간 보증금 1500만 원, 월세 50만 원으로 지급한다. 2개월 후 보증금 2000만 원, 월세 40만 원으로 자동 조정된다."고 명시합니다.
  • 전월세 신고: 처음 계약할 때만 전월세 신고를 하고, 특약에 따라 자동으로 조정되므로 추가 신고가 필요 없습니다.
  • 확정일자: 처음 계약서에 대한 확정일자만 받으면 됩니다.

 

이 방법은 변경사항을 명확히 기록하면서도 추가적인 행정 절차를 최소화할 수 있습니다.

 

(참고용) 위의 내용은 일반적인 내용을 포함하고 있습니다. 실제 거래 계약 시에는 부동산 거래의 특성과 양 당사자의 상황에 맞게 조정하여 작성하는 것이 좋습니다.

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매매가 9억 원인 공장(대출금 3.5억원) 계약을 진행 중인 상황에서, 매수자가 계약금 1억 원과 중도금 2.5억 원을 지불하고 3.5억 원의 공장 대출금을 상환한 후, 3개월 후에 잔금 지불예정인데, 이 때 잔금까지 3개월 기간 사이에 이중계약을 방지할 방법을 찾고 있습니다. 중도금 후 계약 해지는 불가능하지만 악의적인 이중계약을 방지하고자 합니다.

 

Q: 중도금 납부 후 3개월 후 잔금 시 까지 이중계약 방지를 위한 안전장치는 어떤 방법이 있을까요?

A: 중도금 후 잔금일까지 이중계약을 방지하기 위해 몇 가지 안전장치를 고려할 수 있습니다:

 

  1. 매매예약 가등기
    • 가등기는 소유권 이전 청구권을 보전하기 위한 임시 등기로, 이를 통해 매수자는 매도인의 이중계약을 방지할 수 있습니다. 매도인이 다른 사람과 이중계약을 체결하더라도 가등기된 매수자의 권리가 우선합니다.
    • 가등기 신청은 법무사를 통해 진행하는 것이 일반적이며, 매수자가 직접 서류를 준비하여 등기소에 제출하는 것도 가능합니다. 다만, 법무사를 통해 진행하면 절차상의 오류를 방지할 수 있어 안전합니다.
  2. 소유권이전 금지 가처분 신청
    • 매수자는 법원에 소유권이전 금지 가처분을 신청할 수 있습니다. 이는 매도인이 임의로 소유권을 이전하지 못하도록 막는 조치입니다.
    • 가처분 신청은 법적 절차가 복잡하고, 법원의 승인을 받아야 하므로 변호사나 법무사를 통해 진행하는 것이 좋습니다.
  3. 특약사항 추가
    • 이미 언급된 대로, 계약서에 "중도금 지급 후 잔금 지급 전까지 이중계약을 체결할 경우 매도인은 중도금을 반환하고 이에 대한 손해배상을 한다"는 특약을 추가할 수 있습니다.
    • 특약사항을 명확히 작성하여 양 당사자가 서명하도록 합니다.
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단계별 조치

 

  1. 매매예약 가등기 신청
    • 법무사와 상담하여 필요한 서류를 준비합니다.
    • 법무사 또는 매수자가 직접 등기소에 서류를 제출하여 가등기를 완료합니다.
    • 가등기 완료 후, 등기부등본을 확인하여 가등기 상태를 확인합니다.
  2. 소유권이전 금지 가처분 신청
    • 변호사와 상담하여 필요한 서류를 준비합니다.
    • 법원에 소유권이전 금지 가처분 신청을 제출합니다.
    • 법원의 가처분 명령을 받은 후, 등기소에 이를 제출하여 효력을 발생시킵니다.
  3. 계약서 특약사항 추가
    • 계약서에 이중계약 방지 특약사항을 명시하고, 매도인과 매수인이 서명하도록 합니다.
    • 계약서 사본을 보관하고, 필요 시 법적 증거로 활용할 수 있도록 준비합니다.

 

(참고용) 위의 내용은 일반적인 내용을 포함하고 있습니다. 실제 거래 계약 시에는 부동산 거래의 특성과 양 당사자의 상황에 맞게 조정하여 작성하는 것이 좋습니다.

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명의자인 어머니의 자산을 자녀들이 관리하는 상황에서, 다른 자녀가 어머니의 자산을 자신 앞으로 돌리고 있다는 의심이 제기되었습니다. 어머니와 별거 중인 자녀가 어머니의 집을 매도하고 자신 근처로 이사하고자 하지만, 현재 집에 거주 중인 자녀가 집을 보여주지 않고 있습니다. 이 상황에서 집을 원만히 거래할 수 있는 방법을 찾고 있습니다.

 

Q: 거주 중인 자녀가 집을 보여주지 않는 상황에서 집을 어떻게 매도할 수 있을까요?

A: 이런 상황에서는 몇 가지 법적 절차와 중재가 필요합니다.

  1. 명의자인 어머니의 의사 확인: 어머니가 실제로 집을 매도하고자 하는지 확인해야 합니다. 어머니의 명확한 의사 표명이 필요합니다. 만약 어머니의 건강 상태로 인해 의사 표현이 어려운 경우, 법적 대리인의 도움을 받아야 합니다.
  2. 법적 중재 및 협상: 먼저 가족 간의 협상을 시도하여 문제를 해결하는 것이 좋습니다. 만약 협상이 어렵다면, 가정법원의 조정을 요청할 수 있습니다. 어머니의 자산을 둘러싼 분쟁이 있는 경우, 법원의 중재를 통해 해결할 수 있습니다.
  3. 경찰 동행 및 법적 조치: 경찰을 대동하여 집을 보여주는 것은 일시적인 해결책일 수 있지만, 근본적인 문제를 해결하지는 못합니다. 법적 조치를 통해 거주 중인 자녀의 협조를 구하는 것이 필요합니다.
  4. 변호사 상담: 법적 분쟁이 예상되는 상황에서는 부동산 전문 변호사와 상담하는 것이 중요합니다. 변호사는 법적 절차를 안내하고, 필요한 경우 소송을 통해 문제를 해결할 수 있습니다.

 

Q: 집을 매도하기 전에 확인해야 할 사항은 무엇인가요?

A: 매도 전에 다음 사항들을 확인해야 합니다.

 

  1. 명의자의 의사 확인: 명의자인 어머니의 의사 표현이 명확해야 합니다. 어머니가 실제로 집을 매도하려는 의사가 있는지 확인하세요.
  2. 자녀 간의 합의: 모든 자녀 간의 합의가 중요합니다. 자산 분쟁이 있을 경우, 이를 해결하지 않으면 매도 과정에서 법적 문제가 발생할 수 있습니다.
  3. 법적 서류 준비: 매도에 필요한 모든 법적 서류를 준비해야 합니다. 명의자의 동의서, 부동산 등기부등본, 그리고 필요한 경우 위임장 등을 준비해야 합니다.
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조언

 

  1. 가족 간의 원만한 합의를 우선으로 하세요. 가족 간의 문제를 법적 분쟁으로 끌고 가기 전에 협상과 대화를 통해 해결하려고 노력하세요.
  2. 법적 절차를 진행하기 전에 변호사와 상담하세요. 부동산 전문 변호사의 조언을 통해 법적 절차를 원활하게 진행할 수 있습니다.
  3. 명의자의 의사를 명확히 하고, 필요한 법적 서류를 준비하세요. 명의자의 의사가 명확하지 않거나 법적 서류가 부족하면 매도 과정에서 문제가 발생할 수 있습니다.

 

(참고용) 위의 내용은 일반적인 내용을 포함하고 있습니다. 실제 거래 계약 시에는 부동산 거래의 특성과 양 당사자의 상황에 맞게 조정하여 작성하는 것이 좋습니다.

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아파트 전세계약을 공동중개로 진행하면서 발생한 문제입니다. 전세로 살고 있는 세입자가 큰 평수의 다른 전세 아파트로 옮기고자 계약금을 일부 지급한 후, 현재 살고 있는 집의 임대인에게 보증금 반환을 요구했으나 거절당한 상황입니다. 이에 따라 전세금 반환 문제와 이사 일정이 겹치면서 혼란이 발생하고 있습니다.

 

Q: 묵시적 갱신 중 해지 통보는 3개월 후 자동 해지가 맞나요?

A: 네, 맞습니다. 주택임대차 보호법에 따르면, 임차인이 묵시적 갱신 중 계약 해지를 통보할 경우 통보한 날로부터 3개월 후에 계약이 종료됩니다.

 

Q: 전세금 반환이 어려울 경우 어떻게 해야 하나요?

A: 세입자가 전세금을 반환받지 못한 경우 임차권 등기명령을 신청할 수 있습니다. 이 경우 임차인은 법적으로 전세금을 반환받기 전까지 다른 집으로 이사할 수 없음을 증명할 수 있고, 임대인에게 전세금 반환을 압박할 수 있습니다.

 

Q: 전세금을 대출로 해결할 수 있나요?

A: 네, 가능합니다. 세입자가 전세자금 대출을 받아서 임대인에게 보증금을 반환받을 수 있습니다. 대출을 통해 보증금을 마련하는 경우, 대출 조건과 절차를 미리 확인하고 준비하는 것이 좋습니다.

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Q: 이사 일정과 도배 일정을 어떻게 조정해야 하나요?

A: 이사와 도배 일정은 서로 간섭받지 않도록 조정해야 합니다. 도배는 이사 전날까지 완료하도록 일정을 잡고, 도배 후 하루 정도의 건조 시간을 확보하는 것이 좋습니다. 이사를 하루에 모두 완료해야 한다면, 각 단계별로 시간 계획을 철저히 세우고, 여러 인력을 투입하여 효율적으로 진행해야 합니다.

조언

  1. 임차인과 임대인 간의 갈등을 중재하세요. 임대인이 전세금 반환을 거부하는 이유를 명확히 파악하고, 법적 조치가 필요하다면 신속히 진행할 수 있도록 도와주세요.
  2. 대출 가능성을 미리 확인하고 준비하세요. 세입자가 대출을 통해 전세금을 마련할 수 있도록 은행과 협의하고, 필요한 서류를 미리 준비하는 것이 중요합니다.
  3. 이사 및 도배 일정을 철저히 계획하세요. 모든 일정을 하루에 완료하려면 인력과 시간을 효율적으로 분배하여 진행해야 합니다.

(참고용) 위의 내용은 일반적인 내용을 포함하고 있습니다. 실제 거래 계약 시에는 부동산 거래의 특성과 양 당사자의 상황에 맞게 조정하여 작성하는 것이 좋습니다.

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현재 치킨 가게가 입주한 상가에 타로 가게를 열고자 하는 새로운 임차인이 있습니다. 기존 임차인은 치킨 가게의 시설물을 모두 가져가고, 새로운 임차인이 후드 등을 철거해야 합니다. 이에 따라 간판 철거와 인허가 절차, 계약서 작성 순서, 권리금 계약서 작성 등에 대해 하나씩 알아봅니다.

 

Q1: 기존 임차인의 시설물 철거와 간판 처리 문제는 어떻게 해결해야 하나요?

 

A1: 기존 임차인의 시설물은 모두 철거하고, 후드 등의 부착물은 새로운 임차인이 철거한다는 내용을 특약에 명시하면 됩니다. 간판 처리는 일반적으로 기존 임차인이 두고 가는 경우가 많습니다. 이는 새로운 임차인이 새로운 간판을 설치하면서 기존 간판을 떼가는 방식으로 처리됩니다. 따라서 간판 철거 여부도 서로 협의하여 특약에 추가하면 좋습니다.

 

Q2: 타로 가게도 인허가가 필요한가요? 계약서 작성 전 신고가 필요한가요?

 

A2: 타로 가게는 자유업종으로 인허가나 신고가 필요하지 않습니다. 계약서 작성 후 사업자 등록만 하면 되며, 시청 건축과에 문의할 필요는 없습니다. 따라서 계약서 작성 전에 별도의 신고가 필요 없으며, 특약에 "인허가 부분은 임차인이 알아서 한다"고 명시하면 됩니다.

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Q3: 기존 임차인과의 시설물 양도 계약서 작성 순서와 임대인과의 계약서 작성 순서는 어떻게 해야 하나요?

 

A3: 임대인과 금액 확인 후, 기존 임차인과 "시설물 양도 계약서(권리금 계약서)"를 작성하고, 같은 날 임대인과 임대차 계약서를 작성하면 됩니다. 일반적으로 권리금 계약서를 먼저 작성하고, 그 다음 임대차 계약서를 작성합니다. 임대인은 약속 시간보다 30분 정도 뒤에 오도록 조정하면 원활하게 진행할 수 있을 것 같습니다.

 

추가 체크 사항

  • 기존 치킨 가게의 영업신고증을 반드시 말소해야 합니다. 이는 나중에 타로 가게가 철수하고 새로운 음식점이 들어올 경우, 기존 영업신고증 문제로 발생할 수 있는 불편을 방지하기 위함입니다.
  • 간판 처리에 대해서는 사전에 임대인과 임차인 간 협의하여 특약에 명시하는 것이 중요합니다.
  • 임대차 계약서 작성 시, 사업자 등록에 필요한 서류들이 모두 준비되었는지 확인하십시오.
  • 타로 가게를 운영하면서 시설 변경이 필요할 경우, 임대인의 사전 동의를 받는 것이 중요합니다.
  • 기존 임차인이 다른 곳으로 동일 브랜드를 옮기는 경우, 사업자 등록증과 영업신고증은 말소 후 새로운 장소에서 다시 발급받아야 합니다.
  • 중개 수수료는 일반적으로 임차인이 부담하는 경우가 많습니다. 이는 상가 원상 복구 의무가 있기 때문에, 철거 비용보다는 중개 수수료가 더 저렴할 수 있기 때문입니다.

위와 같은 절차를 통해 계약을 진행하면 되지 않을까 생각합니다!

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상황 요약

  • 토지: 두 필지 중 한 필지에 오래된 주택이 있음.
  • 소유자: 토지 두 필지 모두 A 명의, 주택은 B, C, D 명의.
  • 질문: 주택과 토지 소유자가 다를 경우 계약서를 어떻게 작성해야 하는지, 실거래 신고 방법 및 세금 문제.

Q1: 주택과 토지 소유자가 다를 경우, 계약서를 각각 작성해야 하나요?

 

A1: 주택과 토지 소유자가 다를 경우 각각의 소유자에 맞춰 계약서를 별도로 작성하는 것이 좋습니다. 이는 주택과 토지의 소유권 이전 과정에서 발생할 수 있는 법적 문제를 최소화하고, 명확하게 소유자 간의 권리와 의무를 구분하는 것이 중요하기 때문입니다.

 

Q2: 주택과 토지의 금액을 하나의 계약서에 명시해도 되나요?

 

A2: 하나의 계약서에 주택과 토지의 금액을 명시하는 것은 가능하나, 특약 사항에 명확히 기재해야 합니다. 예를 들어, 주택의 금액과 토지의 금액을 구분하여 각각 명시하고, 세부 내역을 정확히 기록하여 양 당사자가 내용확인에 문제가 없도록 하는 것이 중요합니다.

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Q3: 실거래 신고는 어떻게 해야 하나요?

 

A3: 실거래 신고는 주택과 토지 각각 신고해야 합니다. 주택과 토지의 소유자가 다르기 때문에 각각의 소유권 이전에 대해 별도로 신고해야 하며, 이는 부동산 거래 신고 등에 관한 법률에 따라 처리하시면 됩니다. 구체적인 방법은 해당 구청에 문의하여 확인하는 것이 필요하겠습니다.

 

Q4: 세금은 어떻게 내야 하나요?

 

A4: 세금은 주택과 토지의 소유자가 각각 납부해야 합니다. 주택의 소유자들은 주택에 대한 세금을, 토지의 소유자는 토지에 대한 세금을 납부해야 하며, 이는 각각의 소유권 이전에 따른 세금 신고와 납부를 해야합니다.

 

Q5: 폐가 수준의 주택 가격은 어떻게 신고해야 하나요?

 

A5: 폐가 수준의 주택이라 하더라도 법적으로 정해진 기준 가격 이하로 신고하는 것은 불가능합니다. 주택의 개별주택가격이 8,600만원이라면, 이를 기준으로 신고해야 합니다. 이는 부동산 실거래 신고법에 따른 것으로, 허위 신고 시 법적 제재가 있을 수 있기 때문에 세금 몇푼 아끼자고 기재하는 것은 바람직하지 않습니다.

 

추가

  • 계약서 작성 시, 특약사항에 주의: 주택과 토지의 구분, 각 소유자의 권리와 의무를 명확히 기재하는 것이 중요.
  • 실거래 신고와 세금 신고를 명확히 분리: 각각의 소유권 이전과 관련된 신고 및 납부가 제대로 이루어지도록 철저히 확인해야 합니다. 문제의 발생 소지를 초기부터 없애는 것이 중개사의 역할입니다. 
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기존 임차인이 있는 부동산을 새로운 임대인이 전세 승계한 후 재계약서를 작성하려고 합니다. 2020년 3월 임차인 전세 계약 이후 2021년 임대인이 매매되었고, 임대인이 전세를 승계하여 2024년 3월에 만료 예정입니다. 임대인이 기존 임차인과 재계약서 작성 시 궁금한 점들에 대하여 작성하여 보았습니다.

 

Q1: 재계약서를 작성 시 갱신요구권을 사용했다고 표기해야 하나요? 아니면 새로운 계약처럼 진행하는 걸까요?

 

A1: 갱신요구권을 사용한 경우가 아니라면, 새로운 계약처럼 진행하는 것이 일반적입니다. 기존 임대차 계약이 묵시적 갱신이 되었거나 구두로 연장되었다면, 이번 재계약은 새로운 계약으로 간주하고 작성하면 됩니다. 단, 임차인이 갱신요구권을 사용했다고 명시적으로 요구한 경우라면 계약서에 갱신요구권 사용을 표기해야 합니다.

 

Q2: 재계약서 작성 시 특약사항 등 특별히 기재해야 하는 내용이나 신경 써야 하는 부분이 있을까요?

 

A2: 재계약서 작성 시 다음 사항들을 신경 써야 합니다:

  • 기존 계약서의 특약: 기존 계약서에 있던 특약사항을 확인하고, 필요한 경우 새로운 계약서에 그대로 기재하거나 수정, 보완합니다.
  • 전세금 변동 여부: 전세금이 동일하더라도 이를 명확히 명시합니다.
  • 임차인의 갱신요구권: 임차인이 갱신요구권을 사용했는지 여부를 명확히 하고, 이에 따라 계약서를 작성합니다.
  • 임대차보호법 준수: 임대차보호법에 따라 임대료 인상 제한, 계약기간 등을 준수합니다.
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Q3: 새 계약서에 임차인 확정일자 다시 받아야 하나요?

 

A3: 전세금이 동일하고 단순 재계약인 경우, 확정일자를 다시 받을 필요는 없습니다. 다만, 임차인이 안심할 수 있도록 임대차 계약서에 이를 명시하고, 임차인에게 확정일자 관련 안내를 합니다.

 

Q4: 확인설명서, 공제증서 등 모두 다 제공해야 하나요?

 

A4: 새로운 임대차 계약서를 작성하는 경우, 확인설명서와 공제증서 등을 제공하는 것이 좋습니다. 이는 중개업자로서의 책임을 다하고, 임차인에게 필요한 정보를 제공함으로써 신뢰를 쌓는 데 도움이 됩니다.

 


예시 특약 사항

 

특약 사항
1. 본 계약은 기존 계약서의 특약을 우선적으로 적용한다.
2. 임대차보증금 및 월세는 기존과 동일하게 유지된다.
3. 임차인은 임대차계약 기간 동안 임대인의 동의 없이 전대할 수 없다.
4. 임대인은 임차인의 보증금 반환을 위하여 전세보증금반환보증보험에 가입한다.

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임대사업자와 전세계약을 중개하는데 있어 주의할 점과 중요하게 챙겨야 할 사항과 표준임대차계약서를 사용 시 추가로 유의할 점에 대해 알아봅니다.

 

Q: 임대사업자와 전세계약할 때 주의할 점과 꼭 설명해야 할 사항은 무엇인가요?

 

A: 임대사업자와 전세계약을 체결할 때 주의할 점과 꼭 챙겨야 할 사항은 다음과 같습니다:

  1. 표준임대차계약서 사용:
    • 표준임대차계약서를 사용하여 계약을 체결해야 합니다. 이는 임대차보호법에 따른 계약으로, 임차인의 권리를 보호하고 임대인의 의무를 명확히 하기 위함입니다.
  2. 보증금 보호:
    • 임대사업자가 전세보증금반환보증보험에 가입했는지 확인해야 합니다. 임대사업자는 일정 금액 이상의 보증금을 받는 경우 보증보험에 가입해야 합니다. 이는 임차인의 보증금을 보호하기 위한 장치입니다.
    • 보증보험 미가입 확인서보증보험 일부가입 확인서를 요구할 수 있으니 사전에 체크하여 준비하세요.
  3. 임대사업자 등록증 확인:
    • 임대사업자의 등록증을 확인하여 실제 임대사업자인지, 그리고 임대사업자로서의 의무를 다하고 있는지 확인하는 것이 중요합니다.
  4. 임대차 정보 설명:
    • 임대사업자의 의무와 임차인의 권리에 대해 명확히 설명해야 합니다. 특히 임대차보호법상 임대차 기간, 임대료 인상 제한, 임대사업자의 의무사항 등을 설명하여 임차인이 충분히 이해하도록 합니다.
  5. 임대료와 기타 비용 명확히:
    • 전세금 외에 관리비, 공과금 등의 기타 비용에 대해서도 명확히 설명하고 계약서에 명시해야 합니다.
    • 임대료와 기타 비용의 지불 방법과 일정을 계약서에 명확히 기재해야 합니다.
  6. 특약 사항 확인:
    • 계약서에 특약 사항을 추가하여 임대인과 임차인 간의 분쟁을 예방할 수 있는데, 예를 들어, 보수공사에 대한 책임, 퇴거 시 정산 방법 등을 명확히 해 둡니다.
  7. 계약서 서명 전 확인:
    • 계약서 작성 후, 임대인과 임차인이 모든 조건과 내용을 정확히 이해하고 동의하는지 확인한 후 서명을 받도록 합니다.
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예시 특약 사항

 

특약 사항
1. 임대인은 전세보증금반환보증보험에 가입하여 임차인의 보증금을 보호한다.
2. 임차인은 계약 만료 시 원상복구 후 퇴거하며, 원상복구 비용은 임차인이 부담한다.
3. 임대차 기간 중 발생하는 시설 고장은 임대인이 책임지고 수리한다.
4. 계약 기간 중 임대료 인상은 법정 한도 내에서 이루어진다.

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임차인과 임대인이 전세 계약을 갱신하면서 전세금을 조정한 상황입니다. 2022년 12월에 전세금을 3억에서 2억 7천으로 낮추었고, 이때 임대차계약서를 새로 작성하지 않았습니다. 2024년 5월 10일에 만기가 도래하여 다시 2년 연장 계약을 하려는데, 전세금을 3억으로 설정하려 합니다. 이에 따라 계약서 작성 시 계약금과 잔금을 어떻게 설정해야 하는지 알아봅니다.

 

Q: 계약금을 3억으로 하고 잔금을 2천으로 해야 하나요, 아니면 계약금 2억 7천에서 전세잔금 5천으로 해야 하나요?

 

A: 계약을 3억으로 설정하는 경우, 새로운 계약서 작성 시 아래와 같이 진행하는 것이 적절합니다:

  1. 계약금: 2억 7천만 원 (이미 임차인이 임대인에게 지급한 금액)
  2. 잔금: 3천만 원 (계약금과 전세금의 차액)

따라서, 계약금은 2억 7천만 원으로 하고, 잔금을 3천만 원으로 설정하여 계약서를 작성하는 것이 맞습니다. 이는 새로운 계약서 작성 시 임차인이 이미 지급한 금액을 반영하고, 추가로 지급해야 할 금액을 명확히 하는 방법입니다.

 

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예시 계약서 작성 방법

 

전세 계약서

1. 계약 당사자
   - 임대인: 홍길동
   - 임차인: 김철수

2. 계약 내용
   - 부동산 소재지: 서울특별시 강남구 아파트 101호
   - 전세금: 3억 원
   - 계약 기간: 2024년 5월 10일부터 2026년 5월 10일까지

3. 금액 설정
   - 계약금: 2억 7천만 원 (기 지급된 금액)
   - 잔금: 3천만 원 (2024년 5월 10일까지 지급)

4. 기타 사항
   - 계약금 2억 7천만 원은 임차인이 이미 임대인에게 지급하였으며, 잔금 3천만 원은 계약일에 맞춰 지급한다.
   - 계약의 다른 조건 및 사항은 기존 계약을 따르며, 특별한 변경 사항은 본 계약서에 명시된 내용에 따른다.
   - 법적 분쟁 발생 시, 관할 법원은 서울중앙지방법원으로 한다.


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기존 임차인이 중도퇴거를 결정한 상황에서, 새로운 임차인과 계약을 체결하려고 합니다. 새로운 임차인이 기존 임차인의 퇴거에 대해 불안감을 가지고 있어, 이를 해결하기 위해 필요한 조치와 특약 사항에 대해 알아봅니다.

 

Q1: 기존 임차인의 퇴거를 확인하기 위한 서류를 받아야 하나요?

 

A1: 기존 임차인의 퇴거 확인을 위해 몇 가지 서류를 준비하고 특약 사항을 추가하는 것이 좋습니다. 다음과 같은 방법을 통해 새로운 임차인의 불안감을 해소할 수 있습니다:

  1. 퇴거확인서: 기존 임차인에게 퇴거확인서를 작성해 받습니다. 퇴거확인서에는 퇴거 일자와 이에 대한 동의를 명시합니다.
  2. 임차인 간 동의서: 기존 임차인이 퇴거 후 새로운 임차인이 입주하는 것에 대한 동의서를 작성합니다.
  3. 주고받은 문자나 녹취 기록: 퇴거와 관련된 내용을 문자나 녹취로 기록하여 새로운 임차인에게 증빙 자료로 제공합니다.

Q2: 특약사항에 어떤 내용을 추가해야 하나요?

 

A2: 특약사항에 다음과 같은 내용을 추가하여 새로운 임차인의 불안감을 해소할 수 있습니다:

  1. 특약사항 예시:
    • "본 계약은 기존 임차인의 퇴거를 조건으로 체결됩니다. 기존 임차인은 2024년 MM월 DD일까지 퇴거하며, 이를 위반할 경우 계약이 무효 처리됩니다."
    • "기존 임차인이 퇴거하지 않을 경우, 기존 임차인은 새로운 임차인에게 보증금 및 첫 달 월세를 보상합니다."
    • "임대인은 기존 임차인의 퇴거 확인서 및 동의서를 새로운 임차인에게 제공해야 합니다."
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예시 계약서 (특약사항 포함)

 

임대차계약서

1. 계약 당사자
   - 임대인: 홍길동
   - 새로운 임차인: 김철수

2. 계약 내용
   - 부동산 소재지: 서울특별시 강남구 아파트 101호
   - 보증금: 2,000만원
   - 월세: 60만원
   - 계약 기간: 2024년 3월 1일부터 2025년 2월 28일까지

3. 특약 사항
   - 본 계약은 기존 임차인(박영수)의 퇴거를 조건으로 체결됩니다. 기존 임차인은 2024년 2월 28일까지 퇴거해야 합니다. 이를 위반할 경우 계약은 무효 처리됩니다.
   - 기존 임차인이 퇴거하지 않을 경우, 기존 임차인은 새로운 임차인에게 보증금 2,000만원 및 첫 달 월세 60만원을 보상합니다.
   - 임대인은 기존 임차인의 퇴거 확인서 및 동의서를 새로운 임차인에게 제공해야 합니다.
   - 퇴거와 관련된 주고받은 문자 및 녹취 기록은 계약의 일부로 간주됩니다.

4. 기타
   - 법적 분쟁 발생 시, 관할 법원은 서울중앙지방법원으로 합니다.

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오늘은 반전세 계약 시, 가계약금의 10%를 계산하는 방법에 대해 알아봅니다. 보증금과 월세를 합산한 금액의 10%인지, 보증금의 10%인지 헷갈리고 있는 상황입니다.

 

Q1: 반전세 계약 시, 가계약금의 10% 계산 방법은?

 

A1: 반전세 계약에서 가계약금은 보통 보증금의 10%를 기준으로 합니다. 즉, 보증금에 대한 10%가 가계약금으로 사용됩니다. 월세는 별도로 계산하지 않습니다.

 

계산 방법:

  • 보증금: 2,000만원
  • 보증금의 10%: 2,000만원 × 0.10 = 200만원

따라서, 가계약금은 200만원이 맞습니다.

 

  • 반전세의 개념: 반전세는 보증금과 월세를 혼합한 임대 방식입니다. 계약금은 통상적으로 보증금의 10%로 산정합니다.
  • 월세 계산: 월세는 월마다 납부하는 금액이므로 가계약금 계산 시 포함되지 않습니다.
  • 유연성: 실제 계약 시, 임대인과 임차인의 협의에 따라 가계약금의 금액은 조정될 수 있습니다.

예시

  • 계약 조건: 보증금 2,000만원 / 월세 60만원
  • 가계약금 계산: 보증금 2,000만원 × 10% = 200만원

이와 같은 방식으로 계산하면 무리가 없을 것 같습니다. 편하신 방법으로 해 보셔요~

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지식산업센터의 기숙사 계약서를 작성해야 하는 상황입니다. 토지 지목은 공장용지이고 용도는 공장-지원시설인데, 계약서 양식과 확인설명서 작성 방법에 대해 알아봅니다.

 

Q1: 계약서 양식은 무엇을 사용해야 하나요?

 

A1: 지식산업센터의 기숙사 계약서 작성 시, 기본적으로 비주거용 부동산 계약서 양식을 사용합니다. 이는 해당 시설이 공장-지원시설로 분류되기 때문입니다. 그러나 실제 용도가 주거용이기 때문에 몇 가지 주의사항이 필요합니다.

 

Q2: 확인설명서는 비주거용으로 작성하고 실제 용도는 주거용으로 하면 되나요?

 

A2: 확인설명서는 비주거용 부동산으로 작성해야 합니다. 그러나, 계약서 작성 시 실제 용도가 주거용임을 명확히 하기 위해, 특약사항에 이 내용을 명시해야 합니다. 다음과 같은 내용을 추가할 수 있습니다:

  • 특약사항: "본 계약 대상은 지식산업센터 내 기숙사로, 실제 사용 용도는 주거용입니다."
  1. 계약서 특약사항 명시: 계약서에 주거용으로 사용된다는 특약을 명시하여, 나중에 발생할 수 있는 법적 분쟁을 예방할 수 있습니다.
  2. 준수 사항 확인: 지식산업센터의 지원시설로서 기숙사 사용이 가능한지 해당 지자체나 관련 부서에 확인하여 법적 문제를 예방하는 것이 중요합니다.
  3. 사용 승인 여부: 해당 시설이 주거용으로 사용될 수 있도록 사전에 사용 승인 여부를 확인하는 것이 중요합니다.
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계약서 예시 (특약사항 포함)

 

계약서

1. 계약 당사자
   - 매도인(임대인): 홍길동
   - 매수인(임차인): 김철수

2. 계약 내용
   - 부동산 소재지: 서울특별시 강남구 지식산업센터 내 기숙사
   - 용도: 공장-지원시설 (실제 사용 용도: 주거용)

3. 계약 조건
   - 계약금: 10,000,000원
   - 중도금: 20,000,000원
   - 잔금: 30,000,000원
   - 임대 기간: 2024년 3월 1일부터 2025년 2월 28일까지

4. 특약 사항
   - 본 계약 대상은 지식산업센터 내 기숙사로, 실제 사용 용도는 주거용입니다.
   - 임차인은 해당 시설의 사용 승인이 주거용으로 가능함을 확인하였습니다.
   - 기타 조건: 계약 해제, 보증금 반환 등은 일반적인 임대차 계약 조건을 따릅니다.

5. 확인 설명서
   - 비주거용 부동산으로 작성

6. 기타
   - 법적 분쟁 발생 시, 관할 법원은 서울중앙지방법원으로 합니다.

(계약서에 대한 세부 내용 및 법적 효력은 반드시 확인하여 최종 확정하는 것이 좋습니다)

 

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대학에 입학하는 미성년자가 월세 계약을 하려고 하는 상황입니다. 계약서를 작성할 때 미성년자의 이름으로 계약을 해도 되는지, 그리고 필요한 서류는 무엇인지 알아봅니다.

 

Q1: 미성년자의 이름으로 월세 계약을 해도 되나요?

 

A1: 미성년자의 이름으로 월세 계약을 작성할 수 있습니다. 다만, 법정대리인의 동의가 필요합니다. 따라서 계약서에 미성년자의 이름을 쓰되, 법정대리인의 동의서를 함께 첨부해야 합니다.

 

Q2: 미성년자 월세 계약 시 필요한 서류는 무엇인가요?

 

A2: 미성년자 월세 계약 시 필요한 서류는 다음과 같습니다:

  • 법정대리인의 동의서
  • 법정대리인의 위임장
  • 가족관계증명서
  • 법정대리인의 인감증명서

부모님이 계약 현장에 함께 오신 경우에는 별도의 위임장은 필요하지 않으나, 가족관계증명서와 인감증명서는 준비해 두는 것이 좋습니다. 또한, 계약서에는 법정대리인의 이름과 연락처도 기입하여 양측이 모두 동의한 것을 문서화하는 것이 중요합니다.

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Q3: 계약금은 학생 통장에서 이체했는데, 괜찮나요?

 

A3: 계약금을 학생 통장에서 이체했더라도, 법정대리인이 동의한 상황이라면 문제없습니다. 다만, 법정대리인의 동의서를 꼭 준비하여 계약의 적법성을 확보하는 것이 중요합니다.

 

  • 계약서 특약: 계약서에 특약 사항으로 "계약의 해제나 기타 중요한 사항에 대해 법정대리인의 동의가 필요하다"는 문구를 추가하여 법적 분쟁을 예방할 수 있습니다.
  • 연락처 확인: 법정대리인의 연락처를 계약서에 기재하여 필요 시 추가 확인을 할 수 있도록 합니다.
  • 사전 설명: 계약 전 법정대리인에게 계약의 내용을 충분히 설명하고 동의를 받은 후 진행하는 것이 좋습니다.

 

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매매거래 신고 후, 매도인의 요청으로 중도금 지급이 필요하게 되어 매도인과 매수인 간에 합의가 이루어졌습니다. 이 상황에서 계약서를 다시 작성해야 하는지, 아니면 변경신고만 하면 되는지에 대해 알아봅니다.

 

Q1: 매매계약서의 내용을 변경해야 하나요?

 

A1: 중도금 지급 일정 변경에 따라 계약서를 다시 작성하는 것이 좋습니다. 계약서와 거래 신고서의 내용이 일치해야 하므로, 계약서 재작성변경신고를 함께 진행하는 것이 이상적입니다. 특히, 매매대금이나 잔금일이 변경될 경우에는 반드시 계약서를 수정해야 합니다.

 

Q2: 변경신고만 하면 되는 건가요?

 

A2: 변경신고만으로는 충분하지 않습니다. 중도금 지급과 같은 중요한 사항은 계약서에 명시되어 있어야 합니다. 변경신고를 통해 관할 관청에 알리는 것과 함께, 계약서도 재작성하여 양 당사자 간의 합의를 문서로 남기는 것이 중요합니다.

 

  • 특약 사항 확인: 중도금 지급 일정 변경 시, 기존 계약서에 특약 사항이 있는지 확인하고, 특약에 따라 절차를 진행해야 합니다.
  • 계약 해제 문제: 중도금이 지급된 상황에서는 계약의 해제가 일방적으로 불가능하므로, 양 당사자가 이 점을 명확히 인지하고 있어야 합니다.
  • 법적 문제 방지: 계약서 재작성 및 변경신고는 법적 분쟁을 예방하고, 매도인과 매수인의 권리를 보호하는 데 중요합니다.

이와 같은 절차를 통해 중도금 지급을 명확히 하는것이, 나중에 발생할 수 있는 문제를 미연에 방지할 수 있겠습니다.

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임차인이 멀리 있어 임대차 계약을 대리로 진행해야 하는 상황입니다. 이에 필요한 서류와 대리계약 시 발생할 수 있는 문제점에 대해 알아봅니다.

 

Q1: 계약자 신분증, 위임장, 인감증명서만 받으면 되나요?

 

A1: 기본적으로 신분증, 위임장, 인감증명서는 필요합니다. 그러나 가족관계증명서가 필요한 경우도 있으니 상황에 따라 준비하는 것이 좋겠습니다.

 

Q2: 혹시 위임계약으로 인해 개공인 중개사가 받을 불이익이 있을까요?

 

A2: 대리계약을 할 때는 위임장과 인감증명서의 도장이 동일한지 반드시 확인해야 합니다. 위임의 범위가 명확하게 작성되지 않으면, 계약의 무효 또는 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다. 따라서 위임의 범위를 명확하게 적어 두는 것이 중요합니다. 예를 들어, "OO동 OO호의 계약서 작성에 한해 위임한다"와 같이 구체적으로 명시하는 것이 좋습니다.

 

Q3: 위임장에는 위임한다는 내용 이외에 어떤 내용을 더 추가하면 될까요?

 

A3: 위임장에는 다음과 같은 내용을 추가하는 것이 좋습니다:

  • 위임 범위: 예시) "OO동 OO호의 임대차 계약서 작성에 한해 위임한다."
  • 계약 조건: 필요한 경우, 특정 계약 조건을 명시할 수 있습니다.
  • 연락처: 위임인과 대리인의 연락처를 명시하여 계약 진행 중 추가 확인이 필요할 때 사용합니다.

또한, 서명 또는 날인 후 인감증명서와 동일한 도장인지 확인하는 것이 중요합니다. 만약 도장이 다를 경우 문제가 발생할 수 있습니다. 막도장을 준비하여 도장이 필요한 다른 서류에도 사용할 수 있도록 하면 좋습니다.

 

  • 영상통화전화통화를 통해 임대인과 임차인을 서로 소개시켜 주는 것도 신뢰를 높이는 데 도움이 되겠죠.
  • 서류 복사본을 임차인에게 제공하여 투명성을 높이고, 모든 절차가 명확하게 이루어졌음을 확인받는 것이 중요합니다.

위와 같이 준비하여 중개 계약을 진행하면 대리계약도 원활하게 진행할 수 있습니다. 모든 개공님들의 성공적인 계약을 기원합니다!

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