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'2024/05'에 해당되는 글 21건

  1. 2024.05.23 기존 임차인의 시설물 철거와 간판 처리 문제는 어떻게 해결해야 하나요?
  2. 2024.05.23 주택과 토지 소유자가 다를 경우, 계약서를 각각 작성해야 하나요?
  3. 2024.05.22 새로운 임대인이 전세를 승계한 후 재계약서 작성 시 필요한 사항들
  4. 2024.05.22 임대사업자와 전세계약할 때 주의할 점
  5. 2024.05.22 전세 계약을 갱신하면서 전세금을 낮출경우 계약서 작성은?
  6. 2024.05.22 새로운 임차인과 계약을 체결 시 기존 임차인의 퇴거를 확인하기 위한 서류를 받아야 하나요?
  7. 2024.05.22 반전세 계약 시, 가계약금의 10% 계산 방법은?
  8. 2024.05.22 지식산업센터의 기숙사 계약서 작성양식
  9. 2024.05.22 미성년자의 이름으로 월세 계약을 해도 되나요?
  10. 2024.05.22 중도금 지급 일정 변경이 발생할 경우에는 계약서를 다시 작성
  11. 2024.05.22 개공이 임차인을 대신하여 임대차 계약을 대리로 진행하는 경우
  12. 2024.05.21 인라인스케이트 푸시의 인엣지와 아웃엣지는 어떻게 사용해야되나? 1
  13. 2024.05.21 가로주택정비구역 내 연립주택 월세 계약 시 꼭 넣어야 할 특약 사항
  14. 2024.05.21 소유주가 사망한 단독주택에 대해 채권자 A가 소유권이전청구권 가등기로 임대차계약을 대리한다면 가능할까요?
  15. 2024.05.21 공급계약서와 네이버 지도에 나오는 주소가 다른데, 어떤 주소를 사용해야 할까요?
  16. 2024.05.21 조합원분양계약 전 후 입주권(딱지) 거래 방법
  17. 2024.05.21 양도양수 계약 시 시설비 계약 특약 내용은 명확히 작성해야 합니다
  18. 2024.05.21 아파트 월세 계약 시 전입신고 불가 특약 작성방법
  19. 2024.05.21 전자계약 작성 시 계약일은 계약금 일부가 입금된 날로 해야 할까?
  20. 2024.05.20 사도 공유지분 있는 단독주택 매매 계약서 작성 방법
  21. 2024.05.20 사도 공유지분에 다른 공유자가 근저당을 설정한 경우 계약서 작성 시 주의사항
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현재 치킨 가게가 입주한 상가에 타로 가게를 열고자 하는 새로운 임차인이 있습니다. 기존 임차인은 치킨 가게의 시설물을 모두 가져가고, 새로운 임차인이 후드 등을 철거해야 합니다. 이에 따라 간판 철거와 인허가 절차, 계약서 작성 순서, 권리금 계약서 작성 등에 대해 하나씩 알아봅니다.

 

Q1: 기존 임차인의 시설물 철거와 간판 처리 문제는 어떻게 해결해야 하나요?

 

A1: 기존 임차인의 시설물은 모두 철거하고, 후드 등의 부착물은 새로운 임차인이 철거한다는 내용을 특약에 명시하면 됩니다. 간판 처리는 일반적으로 기존 임차인이 두고 가는 경우가 많습니다. 이는 새로운 임차인이 새로운 간판을 설치하면서 기존 간판을 떼가는 방식으로 처리됩니다. 따라서 간판 철거 여부도 서로 협의하여 특약에 추가하면 좋습니다.

 

Q2: 타로 가게도 인허가가 필요한가요? 계약서 작성 전 신고가 필요한가요?

 

A2: 타로 가게는 자유업종으로 인허가나 신고가 필요하지 않습니다. 계약서 작성 후 사업자 등록만 하면 되며, 시청 건축과에 문의할 필요는 없습니다. 따라서 계약서 작성 전에 별도의 신고가 필요 없으며, 특약에 "인허가 부분은 임차인이 알아서 한다"고 명시하면 됩니다.

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Q3: 기존 임차인과의 시설물 양도 계약서 작성 순서와 임대인과의 계약서 작성 순서는 어떻게 해야 하나요?

 

A3: 임대인과 금액 확인 후, 기존 임차인과 "시설물 양도 계약서(권리금 계약서)"를 작성하고, 같은 날 임대인과 임대차 계약서를 작성하면 됩니다. 일반적으로 권리금 계약서를 먼저 작성하고, 그 다음 임대차 계약서를 작성합니다. 임대인은 약속 시간보다 30분 정도 뒤에 오도록 조정하면 원활하게 진행할 수 있을 것 같습니다.

 

추가 체크 사항

  • 기존 치킨 가게의 영업신고증을 반드시 말소해야 합니다. 이는 나중에 타로 가게가 철수하고 새로운 음식점이 들어올 경우, 기존 영업신고증 문제로 발생할 수 있는 불편을 방지하기 위함입니다.
  • 간판 처리에 대해서는 사전에 임대인과 임차인 간 협의하여 특약에 명시하는 것이 중요합니다.
  • 임대차 계약서 작성 시, 사업자 등록에 필요한 서류들이 모두 준비되었는지 확인하십시오.
  • 타로 가게를 운영하면서 시설 변경이 필요할 경우, 임대인의 사전 동의를 받는 것이 중요합니다.
  • 기존 임차인이 다른 곳으로 동일 브랜드를 옮기는 경우, 사업자 등록증과 영업신고증은 말소 후 새로운 장소에서 다시 발급받아야 합니다.
  • 중개 수수료는 일반적으로 임차인이 부담하는 경우가 많습니다. 이는 상가 원상 복구 의무가 있기 때문에, 철거 비용보다는 중개 수수료가 더 저렴할 수 있기 때문입니다.

위와 같은 절차를 통해 계약을 진행하면 되지 않을까 생각합니다!

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상황 요약

  • 토지: 두 필지 중 한 필지에 오래된 주택이 있음.
  • 소유자: 토지 두 필지 모두 A 명의, 주택은 B, C, D 명의.
  • 질문: 주택과 토지 소유자가 다를 경우 계약서를 어떻게 작성해야 하는지, 실거래 신고 방법 및 세금 문제.

Q1: 주택과 토지 소유자가 다를 경우, 계약서를 각각 작성해야 하나요?

 

A1: 주택과 토지 소유자가 다를 경우 각각의 소유자에 맞춰 계약서를 별도로 작성하는 것이 좋습니다. 이는 주택과 토지의 소유권 이전 과정에서 발생할 수 있는 법적 문제를 최소화하고, 명확하게 소유자 간의 권리와 의무를 구분하는 것이 중요하기 때문입니다.

 

Q2: 주택과 토지의 금액을 하나의 계약서에 명시해도 되나요?

 

A2: 하나의 계약서에 주택과 토지의 금액을 명시하는 것은 가능하나, 특약 사항에 명확히 기재해야 합니다. 예를 들어, 주택의 금액과 토지의 금액을 구분하여 각각 명시하고, 세부 내역을 정확히 기록하여 양 당사자가 내용확인에 문제가 없도록 하는 것이 중요합니다.

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Q3: 실거래 신고는 어떻게 해야 하나요?

 

A3: 실거래 신고는 주택과 토지 각각 신고해야 합니다. 주택과 토지의 소유자가 다르기 때문에 각각의 소유권 이전에 대해 별도로 신고해야 하며, 이는 부동산 거래 신고 등에 관한 법률에 따라 처리하시면 됩니다. 구체적인 방법은 해당 구청에 문의하여 확인하는 것이 필요하겠습니다.

 

Q4: 세금은 어떻게 내야 하나요?

 

A4: 세금은 주택과 토지의 소유자가 각각 납부해야 합니다. 주택의 소유자들은 주택에 대한 세금을, 토지의 소유자는 토지에 대한 세금을 납부해야 하며, 이는 각각의 소유권 이전에 따른 세금 신고와 납부를 해야합니다.

 

Q5: 폐가 수준의 주택 가격은 어떻게 신고해야 하나요?

 

A5: 폐가 수준의 주택이라 하더라도 법적으로 정해진 기준 가격 이하로 신고하는 것은 불가능합니다. 주택의 개별주택가격이 8,600만원이라면, 이를 기준으로 신고해야 합니다. 이는 부동산 실거래 신고법에 따른 것으로, 허위 신고 시 법적 제재가 있을 수 있기 때문에 세금 몇푼 아끼자고 기재하는 것은 바람직하지 않습니다.

 

추가

  • 계약서 작성 시, 특약사항에 주의: 주택과 토지의 구분, 각 소유자의 권리와 의무를 명확히 기재하는 것이 중요.
  • 실거래 신고와 세금 신고를 명확히 분리: 각각의 소유권 이전과 관련된 신고 및 납부가 제대로 이루어지도록 철저히 확인해야 합니다. 문제의 발생 소지를 초기부터 없애는 것이 중개사의 역할입니다. 
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기존 임차인이 있는 부동산을 새로운 임대인이 전세 승계한 후 재계약서를 작성하려고 합니다. 2020년 3월 임차인 전세 계약 이후 2021년 임대인이 매매되었고, 임대인이 전세를 승계하여 2024년 3월에 만료 예정입니다. 임대인이 기존 임차인과 재계약서 작성 시 궁금한 점들에 대하여 작성하여 보았습니다.

 

Q1: 재계약서를 작성 시 갱신요구권을 사용했다고 표기해야 하나요? 아니면 새로운 계약처럼 진행하는 걸까요?

 

A1: 갱신요구권을 사용한 경우가 아니라면, 새로운 계약처럼 진행하는 것이 일반적입니다. 기존 임대차 계약이 묵시적 갱신이 되었거나 구두로 연장되었다면, 이번 재계약은 새로운 계약으로 간주하고 작성하면 됩니다. 단, 임차인이 갱신요구권을 사용했다고 명시적으로 요구한 경우라면 계약서에 갱신요구권 사용을 표기해야 합니다.

 

Q2: 재계약서 작성 시 특약사항 등 특별히 기재해야 하는 내용이나 신경 써야 하는 부분이 있을까요?

 

A2: 재계약서 작성 시 다음 사항들을 신경 써야 합니다:

  • 기존 계약서의 특약: 기존 계약서에 있던 특약사항을 확인하고, 필요한 경우 새로운 계약서에 그대로 기재하거나 수정, 보완합니다.
  • 전세금 변동 여부: 전세금이 동일하더라도 이를 명확히 명시합니다.
  • 임차인의 갱신요구권: 임차인이 갱신요구권을 사용했는지 여부를 명확히 하고, 이에 따라 계약서를 작성합니다.
  • 임대차보호법 준수: 임대차보호법에 따라 임대료 인상 제한, 계약기간 등을 준수합니다.
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Q3: 새 계약서에 임차인 확정일자 다시 받아야 하나요?

 

A3: 전세금이 동일하고 단순 재계약인 경우, 확정일자를 다시 받을 필요는 없습니다. 다만, 임차인이 안심할 수 있도록 임대차 계약서에 이를 명시하고, 임차인에게 확정일자 관련 안내를 합니다.

 

Q4: 확인설명서, 공제증서 등 모두 다 제공해야 하나요?

 

A4: 새로운 임대차 계약서를 작성하는 경우, 확인설명서와 공제증서 등을 제공하는 것이 좋습니다. 이는 중개업자로서의 책임을 다하고, 임차인에게 필요한 정보를 제공함으로써 신뢰를 쌓는 데 도움이 됩니다.

 


예시 특약 사항

 

특약 사항
1. 본 계약은 기존 계약서의 특약을 우선적으로 적용한다.
2. 임대차보증금 및 월세는 기존과 동일하게 유지된다.
3. 임차인은 임대차계약 기간 동안 임대인의 동의 없이 전대할 수 없다.
4. 임대인은 임차인의 보증금 반환을 위하여 전세보증금반환보증보험에 가입한다.

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임대사업자와 전세계약을 중개하는데 있어 주의할 점과 중요하게 챙겨야 할 사항과 표준임대차계약서를 사용 시 추가로 유의할 점에 대해 알아봅니다.

 

Q: 임대사업자와 전세계약할 때 주의할 점과 꼭 설명해야 할 사항은 무엇인가요?

 

A: 임대사업자와 전세계약을 체결할 때 주의할 점과 꼭 챙겨야 할 사항은 다음과 같습니다:

  1. 표준임대차계약서 사용:
    • 표준임대차계약서를 사용하여 계약을 체결해야 합니다. 이는 임대차보호법에 따른 계약으로, 임차인의 권리를 보호하고 임대인의 의무를 명확히 하기 위함입니다.
  2. 보증금 보호:
    • 임대사업자가 전세보증금반환보증보험에 가입했는지 확인해야 합니다. 임대사업자는 일정 금액 이상의 보증금을 받는 경우 보증보험에 가입해야 합니다. 이는 임차인의 보증금을 보호하기 위한 장치입니다.
    • 보증보험 미가입 확인서보증보험 일부가입 확인서를 요구할 수 있으니 사전에 체크하여 준비하세요.
  3. 임대사업자 등록증 확인:
    • 임대사업자의 등록증을 확인하여 실제 임대사업자인지, 그리고 임대사업자로서의 의무를 다하고 있는지 확인하는 것이 중요합니다.
  4. 임대차 정보 설명:
    • 임대사업자의 의무와 임차인의 권리에 대해 명확히 설명해야 합니다. 특히 임대차보호법상 임대차 기간, 임대료 인상 제한, 임대사업자의 의무사항 등을 설명하여 임차인이 충분히 이해하도록 합니다.
  5. 임대료와 기타 비용 명확히:
    • 전세금 외에 관리비, 공과금 등의 기타 비용에 대해서도 명확히 설명하고 계약서에 명시해야 합니다.
    • 임대료와 기타 비용의 지불 방법과 일정을 계약서에 명확히 기재해야 합니다.
  6. 특약 사항 확인:
    • 계약서에 특약 사항을 추가하여 임대인과 임차인 간의 분쟁을 예방할 수 있는데, 예를 들어, 보수공사에 대한 책임, 퇴거 시 정산 방법 등을 명확히 해 둡니다.
  7. 계약서 서명 전 확인:
    • 계약서 작성 후, 임대인과 임차인이 모든 조건과 내용을 정확히 이해하고 동의하는지 확인한 후 서명을 받도록 합니다.
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예시 특약 사항

 

특약 사항
1. 임대인은 전세보증금반환보증보험에 가입하여 임차인의 보증금을 보호한다.
2. 임차인은 계약 만료 시 원상복구 후 퇴거하며, 원상복구 비용은 임차인이 부담한다.
3. 임대차 기간 중 발생하는 시설 고장은 임대인이 책임지고 수리한다.
4. 계약 기간 중 임대료 인상은 법정 한도 내에서 이루어진다.

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임차인과 임대인이 전세 계약을 갱신하면서 전세금을 조정한 상황입니다. 2022년 12월에 전세금을 3억에서 2억 7천으로 낮추었고, 이때 임대차계약서를 새로 작성하지 않았습니다. 2024년 5월 10일에 만기가 도래하여 다시 2년 연장 계약을 하려는데, 전세금을 3억으로 설정하려 합니다. 이에 따라 계약서 작성 시 계약금과 잔금을 어떻게 설정해야 하는지 알아봅니다.

 

Q: 계약금을 3억으로 하고 잔금을 2천으로 해야 하나요, 아니면 계약금 2억 7천에서 전세잔금 5천으로 해야 하나요?

 

A: 계약을 3억으로 설정하는 경우, 새로운 계약서 작성 시 아래와 같이 진행하는 것이 적절합니다:

  1. 계약금: 2억 7천만 원 (이미 임차인이 임대인에게 지급한 금액)
  2. 잔금: 3천만 원 (계약금과 전세금의 차액)

따라서, 계약금은 2억 7천만 원으로 하고, 잔금을 3천만 원으로 설정하여 계약서를 작성하는 것이 맞습니다. 이는 새로운 계약서 작성 시 임차인이 이미 지급한 금액을 반영하고, 추가로 지급해야 할 금액을 명확히 하는 방법입니다.

 

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예시 계약서 작성 방법

 

전세 계약서

1. 계약 당사자
   - 임대인: 홍길동
   - 임차인: 김철수

2. 계약 내용
   - 부동산 소재지: 서울특별시 강남구 아파트 101호
   - 전세금: 3억 원
   - 계약 기간: 2024년 5월 10일부터 2026년 5월 10일까지

3. 금액 설정
   - 계약금: 2억 7천만 원 (기 지급된 금액)
   - 잔금: 3천만 원 (2024년 5월 10일까지 지급)

4. 기타 사항
   - 계약금 2억 7천만 원은 임차인이 이미 임대인에게 지급하였으며, 잔금 3천만 원은 계약일에 맞춰 지급한다.
   - 계약의 다른 조건 및 사항은 기존 계약을 따르며, 특별한 변경 사항은 본 계약서에 명시된 내용에 따른다.
   - 법적 분쟁 발생 시, 관할 법원은 서울중앙지방법원으로 한다.


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기존 임차인이 중도퇴거를 결정한 상황에서, 새로운 임차인과 계약을 체결하려고 합니다. 새로운 임차인이 기존 임차인의 퇴거에 대해 불안감을 가지고 있어, 이를 해결하기 위해 필요한 조치와 특약 사항에 대해 알아봅니다.

 

Q1: 기존 임차인의 퇴거를 확인하기 위한 서류를 받아야 하나요?

 

A1: 기존 임차인의 퇴거 확인을 위해 몇 가지 서류를 준비하고 특약 사항을 추가하는 것이 좋습니다. 다음과 같은 방법을 통해 새로운 임차인의 불안감을 해소할 수 있습니다:

  1. 퇴거확인서: 기존 임차인에게 퇴거확인서를 작성해 받습니다. 퇴거확인서에는 퇴거 일자와 이에 대한 동의를 명시합니다.
  2. 임차인 간 동의서: 기존 임차인이 퇴거 후 새로운 임차인이 입주하는 것에 대한 동의서를 작성합니다.
  3. 주고받은 문자나 녹취 기록: 퇴거와 관련된 내용을 문자나 녹취로 기록하여 새로운 임차인에게 증빙 자료로 제공합니다.

Q2: 특약사항에 어떤 내용을 추가해야 하나요?

 

A2: 특약사항에 다음과 같은 내용을 추가하여 새로운 임차인의 불안감을 해소할 수 있습니다:

  1. 특약사항 예시:
    • "본 계약은 기존 임차인의 퇴거를 조건으로 체결됩니다. 기존 임차인은 2024년 MM월 DD일까지 퇴거하며, 이를 위반할 경우 계약이 무효 처리됩니다."
    • "기존 임차인이 퇴거하지 않을 경우, 기존 임차인은 새로운 임차인에게 보증금 및 첫 달 월세를 보상합니다."
    • "임대인은 기존 임차인의 퇴거 확인서 및 동의서를 새로운 임차인에게 제공해야 합니다."
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예시 계약서 (특약사항 포함)

 

임대차계약서

1. 계약 당사자
   - 임대인: 홍길동
   - 새로운 임차인: 김철수

2. 계약 내용
   - 부동산 소재지: 서울특별시 강남구 아파트 101호
   - 보증금: 2,000만원
   - 월세: 60만원
   - 계약 기간: 2024년 3월 1일부터 2025년 2월 28일까지

3. 특약 사항
   - 본 계약은 기존 임차인(박영수)의 퇴거를 조건으로 체결됩니다. 기존 임차인은 2024년 2월 28일까지 퇴거해야 합니다. 이를 위반할 경우 계약은 무효 처리됩니다.
   - 기존 임차인이 퇴거하지 않을 경우, 기존 임차인은 새로운 임차인에게 보증금 2,000만원 및 첫 달 월세 60만원을 보상합니다.
   - 임대인은 기존 임차인의 퇴거 확인서 및 동의서를 새로운 임차인에게 제공해야 합니다.
   - 퇴거와 관련된 주고받은 문자 및 녹취 기록은 계약의 일부로 간주됩니다.

4. 기타
   - 법적 분쟁 발생 시, 관할 법원은 서울중앙지방법원으로 합니다.

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오늘은 반전세 계약 시, 가계약금의 10%를 계산하는 방법에 대해 알아봅니다. 보증금과 월세를 합산한 금액의 10%인지, 보증금의 10%인지 헷갈리고 있는 상황입니다.

 

Q1: 반전세 계약 시, 가계약금의 10% 계산 방법은?

 

A1: 반전세 계약에서 가계약금은 보통 보증금의 10%를 기준으로 합니다. 즉, 보증금에 대한 10%가 가계약금으로 사용됩니다. 월세는 별도로 계산하지 않습니다.

 

계산 방법:

  • 보증금: 2,000만원
  • 보증금의 10%: 2,000만원 × 0.10 = 200만원

따라서, 가계약금은 200만원이 맞습니다.

 

  • 반전세의 개념: 반전세는 보증금과 월세를 혼합한 임대 방식입니다. 계약금은 통상적으로 보증금의 10%로 산정합니다.
  • 월세 계산: 월세는 월마다 납부하는 금액이므로 가계약금 계산 시 포함되지 않습니다.
  • 유연성: 실제 계약 시, 임대인과 임차인의 협의에 따라 가계약금의 금액은 조정될 수 있습니다.

예시

  • 계약 조건: 보증금 2,000만원 / 월세 60만원
  • 가계약금 계산: 보증금 2,000만원 × 10% = 200만원

이와 같은 방식으로 계산하면 무리가 없을 것 같습니다. 편하신 방법으로 해 보셔요~

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지식산업센터의 기숙사 계약서를 작성해야 하는 상황입니다. 토지 지목은 공장용지이고 용도는 공장-지원시설인데, 계약서 양식과 확인설명서 작성 방법에 대해 알아봅니다.

 

Q1: 계약서 양식은 무엇을 사용해야 하나요?

 

A1: 지식산업센터의 기숙사 계약서 작성 시, 기본적으로 비주거용 부동산 계약서 양식을 사용합니다. 이는 해당 시설이 공장-지원시설로 분류되기 때문입니다. 그러나 실제 용도가 주거용이기 때문에 몇 가지 주의사항이 필요합니다.

 

Q2: 확인설명서는 비주거용으로 작성하고 실제 용도는 주거용으로 하면 되나요?

 

A2: 확인설명서는 비주거용 부동산으로 작성해야 합니다. 그러나, 계약서 작성 시 실제 용도가 주거용임을 명확히 하기 위해, 특약사항에 이 내용을 명시해야 합니다. 다음과 같은 내용을 추가할 수 있습니다:

  • 특약사항: "본 계약 대상은 지식산업센터 내 기숙사로, 실제 사용 용도는 주거용입니다."
  1. 계약서 특약사항 명시: 계약서에 주거용으로 사용된다는 특약을 명시하여, 나중에 발생할 수 있는 법적 분쟁을 예방할 수 있습니다.
  2. 준수 사항 확인: 지식산업센터의 지원시설로서 기숙사 사용이 가능한지 해당 지자체나 관련 부서에 확인하여 법적 문제를 예방하는 것이 중요합니다.
  3. 사용 승인 여부: 해당 시설이 주거용으로 사용될 수 있도록 사전에 사용 승인 여부를 확인하는 것이 중요합니다.
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계약서 예시 (특약사항 포함)

 

계약서

1. 계약 당사자
   - 매도인(임대인): 홍길동
   - 매수인(임차인): 김철수

2. 계약 내용
   - 부동산 소재지: 서울특별시 강남구 지식산업센터 내 기숙사
   - 용도: 공장-지원시설 (실제 사용 용도: 주거용)

3. 계약 조건
   - 계약금: 10,000,000원
   - 중도금: 20,000,000원
   - 잔금: 30,000,000원
   - 임대 기간: 2024년 3월 1일부터 2025년 2월 28일까지

4. 특약 사항
   - 본 계약 대상은 지식산업센터 내 기숙사로, 실제 사용 용도는 주거용입니다.
   - 임차인은 해당 시설의 사용 승인이 주거용으로 가능함을 확인하였습니다.
   - 기타 조건: 계약 해제, 보증금 반환 등은 일반적인 임대차 계약 조건을 따릅니다.

5. 확인 설명서
   - 비주거용 부동산으로 작성

6. 기타
   - 법적 분쟁 발생 시, 관할 법원은 서울중앙지방법원으로 합니다.

(계약서에 대한 세부 내용 및 법적 효력은 반드시 확인하여 최종 확정하는 것이 좋습니다)

 

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대학에 입학하는 미성년자가 월세 계약을 하려고 하는 상황입니다. 계약서를 작성할 때 미성년자의 이름으로 계약을 해도 되는지, 그리고 필요한 서류는 무엇인지 알아봅니다.

 

Q1: 미성년자의 이름으로 월세 계약을 해도 되나요?

 

A1: 미성년자의 이름으로 월세 계약을 작성할 수 있습니다. 다만, 법정대리인의 동의가 필요합니다. 따라서 계약서에 미성년자의 이름을 쓰되, 법정대리인의 동의서를 함께 첨부해야 합니다.

 

Q2: 미성년자 월세 계약 시 필요한 서류는 무엇인가요?

 

A2: 미성년자 월세 계약 시 필요한 서류는 다음과 같습니다:

  • 법정대리인의 동의서
  • 법정대리인의 위임장
  • 가족관계증명서
  • 법정대리인의 인감증명서

부모님이 계약 현장에 함께 오신 경우에는 별도의 위임장은 필요하지 않으나, 가족관계증명서와 인감증명서는 준비해 두는 것이 좋습니다. 또한, 계약서에는 법정대리인의 이름과 연락처도 기입하여 양측이 모두 동의한 것을 문서화하는 것이 중요합니다.

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Q3: 계약금은 학생 통장에서 이체했는데, 괜찮나요?

 

A3: 계약금을 학생 통장에서 이체했더라도, 법정대리인이 동의한 상황이라면 문제없습니다. 다만, 법정대리인의 동의서를 꼭 준비하여 계약의 적법성을 확보하는 것이 중요합니다.

 

  • 계약서 특약: 계약서에 특약 사항으로 "계약의 해제나 기타 중요한 사항에 대해 법정대리인의 동의가 필요하다"는 문구를 추가하여 법적 분쟁을 예방할 수 있습니다.
  • 연락처 확인: 법정대리인의 연락처를 계약서에 기재하여 필요 시 추가 확인을 할 수 있도록 합니다.
  • 사전 설명: 계약 전 법정대리인에게 계약의 내용을 충분히 설명하고 동의를 받은 후 진행하는 것이 좋습니다.

 

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매매거래 신고 후, 매도인의 요청으로 중도금 지급이 필요하게 되어 매도인과 매수인 간에 합의가 이루어졌습니다. 이 상황에서 계약서를 다시 작성해야 하는지, 아니면 변경신고만 하면 되는지에 대해 알아봅니다.

 

Q1: 매매계약서의 내용을 변경해야 하나요?

 

A1: 중도금 지급 일정 변경에 따라 계약서를 다시 작성하는 것이 좋습니다. 계약서와 거래 신고서의 내용이 일치해야 하므로, 계약서 재작성변경신고를 함께 진행하는 것이 이상적입니다. 특히, 매매대금이나 잔금일이 변경될 경우에는 반드시 계약서를 수정해야 합니다.

 

Q2: 변경신고만 하면 되는 건가요?

 

A2: 변경신고만으로는 충분하지 않습니다. 중도금 지급과 같은 중요한 사항은 계약서에 명시되어 있어야 합니다. 변경신고를 통해 관할 관청에 알리는 것과 함께, 계약서도 재작성하여 양 당사자 간의 합의를 문서로 남기는 것이 중요합니다.

 

  • 특약 사항 확인: 중도금 지급 일정 변경 시, 기존 계약서에 특약 사항이 있는지 확인하고, 특약에 따라 절차를 진행해야 합니다.
  • 계약 해제 문제: 중도금이 지급된 상황에서는 계약의 해제가 일방적으로 불가능하므로, 양 당사자가 이 점을 명확히 인지하고 있어야 합니다.
  • 법적 문제 방지: 계약서 재작성 및 변경신고는 법적 분쟁을 예방하고, 매도인과 매수인의 권리를 보호하는 데 중요합니다.

이와 같은 절차를 통해 중도금 지급을 명확히 하는것이, 나중에 발생할 수 있는 문제를 미연에 방지할 수 있겠습니다.

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임차인이 멀리 있어 임대차 계약을 대리로 진행해야 하는 상황입니다. 이에 필요한 서류와 대리계약 시 발생할 수 있는 문제점에 대해 알아봅니다.

 

Q1: 계약자 신분증, 위임장, 인감증명서만 받으면 되나요?

 

A1: 기본적으로 신분증, 위임장, 인감증명서는 필요합니다. 그러나 가족관계증명서가 필요한 경우도 있으니 상황에 따라 준비하는 것이 좋겠습니다.

 

Q2: 혹시 위임계약으로 인해 개공인 중개사가 받을 불이익이 있을까요?

 

A2: 대리계약을 할 때는 위임장과 인감증명서의 도장이 동일한지 반드시 확인해야 합니다. 위임의 범위가 명확하게 작성되지 않으면, 계약의 무효 또는 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다. 따라서 위임의 범위를 명확하게 적어 두는 것이 중요합니다. 예를 들어, "OO동 OO호의 계약서 작성에 한해 위임한다"와 같이 구체적으로 명시하는 것이 좋습니다.

 

Q3: 위임장에는 위임한다는 내용 이외에 어떤 내용을 더 추가하면 될까요?

 

A3: 위임장에는 다음과 같은 내용을 추가하는 것이 좋습니다:

  • 위임 범위: 예시) "OO동 OO호의 임대차 계약서 작성에 한해 위임한다."
  • 계약 조건: 필요한 경우, 특정 계약 조건을 명시할 수 있습니다.
  • 연락처: 위임인과 대리인의 연락처를 명시하여 계약 진행 중 추가 확인이 필요할 때 사용합니다.

또한, 서명 또는 날인 후 인감증명서와 동일한 도장인지 확인하는 것이 중요합니다. 만약 도장이 다를 경우 문제가 발생할 수 있습니다. 막도장을 준비하여 도장이 필요한 다른 서류에도 사용할 수 있도록 하면 좋습니다.

 

  • 영상통화전화통화를 통해 임대인과 임차인을 서로 소개시켜 주는 것도 신뢰를 높이는 데 도움이 되겠죠.
  • 서류 복사본을 임차인에게 제공하여 투명성을 높이고, 모든 절차가 명확하게 이루어졌음을 확인받는 것이 중요합니다.

위와 같이 준비하여 중개 계약을 진행하면 대리계약도 원활하게 진행할 수 있습니다. 모든 개공님들의 성공적인 계약을 기원합니다!

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Hello,

 

When starting off in inline skating, if you closely observe the pose as the skater launches forward, you'll find yourself merely watching the swift actions. Each movement and pose has been optimized through extensive research and practice to suit each skater perfectly.

 

As you can see in the photo, the skater is exerting a great deal of effort to propel themselves forward. Even well-trained skaters endure this grueling process, clenching their teeth and pushing through the difficulty. Though it may appear effortless, they are indeed giving their all in the start and sprint.

 

As shown in the posture, a single-direction push occurs simultaneously before switching legs. In the illustration, the push transitions to the left foot, which drives forward using the outer edge of the left foot and then shifts to the inner edge for the push.

 

Conversely, the illustration below demonstrates the opposite scenario. The right foot pushes forward using the outer edge and then shifts to the inner edge for the push.

 

In reality, mastering the use of inner and outer edges during continuous skating requires practice until it becomes natural, much like drawing an S-shape. Additionally, strong arm movements are essential to direct all your energy into the forward motion.

 

Your body’s weight should be centered on your thighs, following the angle of your knees and connecting down to your ankles and feet. If the center of gravity from your thighs to your feet is stable and unwavering, your body’s rolling motion will allow you to expend energy efficiently in the forward direction.

 

Practicing this posture sufficiently during dry land training is crucial. The illustration below shows such training postures. Corner belt training is an excellent tool to practice the precise posture of shifting weight, meaningful pushes, and the ultimate crossover technique. Practicing crossovers on the ground, as if glued to it, will yield significant benefits when you put on inline skates.

 

Dry land training and actual skating should always feel the same, but we often feel as if they are separate. Gradually, until you get the feel of it... until you grasp it...

 

Even if mastering one technique leads to another challenging move, persistent practice will eventually allow you to fully understand and feel the correct motion.

 

안녀하세요.

 

인라인 스케이트 출발 시 스타트를 끊을때 달려나가는 포즈를 잘 뜯어보면 순식간에 벌어지는 행동에 그냥 쳐다만 보고 있게 되는데요. 동작 하나하나가 그 선수들에게 맞춰져 있는 것으로 나름대로의 최적화를 찾으려고 연구한 끝에 얻어진 동작과 포즈일 것입니다.

 

 

저기 사진에 보이는 선수도 무척이나 안간힘을 쓰며 달리고 있는 것이 보이시죠.

 

훈련을 많이 한 선수들도 그 힘든 여정을 이를 악물고 버티며 달리는 것이기 때문에 겉으로는 힘이 안드는 것처럼 보이더라도 다들 있는 힘껏 스타트와 질주를 하는 것입니다.

 

 

자세에서 나타나는 것처럼 한방향 푸쉬가 다리를 바꾸기 전에 동시에 일어나는데 그림에서 보면 왼발로 푸쉬가 바뀌면서 왼발의 아웃엣지로 밀고 들어가 나올때에는 인엣지로 변화를 주어 푸쉬를 하게 되는 것입니다.

 

 

거꾸로 아래의 그림은 그 반대의 경우가 되겠네요.

 

오른발의 아웃엣지로 밀고 들어가며 나올대에는 인엣지로 나오면서 푸쉬를 하게 되는 것이구요.

 

 

사실 이렇게 인, 아웃엣지를 마음대로 구사하는 것이 지속주를 하면서 자연스러워 질때까지 연습이 필요한 부분입니다.

 

마치 S 자를 그리듯 말이지요. 그와 더불어 팔치기의 경우도 힘차게 해주어야 진행 방향으로 나의 모든 힘을 던져 줄 수가 있는 것입니다.

 

 


몸의 무게중심 역시 허벅지에 실어 주어야 하는데

 

바깥쪽 허벅지를 통하여 무릅각을 따라

 

발목과 발바닥까지 연결이 되어야 합니다.


 

내 몸의 무게중심이 나를 받쳐주는 발의 허벅지로부터 발바닥까지 흔들림없이 잡혀진다면 내 몸의 롤링을 통하여 힘의 소모를 안들이고 진행 방향으로 힘을 쏟게 될 것입니다.

 

 

이런 자세의 연습은 지상훈련에서 충분히 익혀야 될 것으로 아래의 그림에서는 그런 훈련의 자세를 보여주고 있습니다.

 

코너벨트의 연습이야말로 중심이 이동하는 정확한 자세와 의미있는 푸쉬 그리고 궁극의 크로스오버를 연습할 수 있는 좋은 도구입니다.

 

마치 바닥에 붙어서 크로스오버의 연습을 해내야 인라인을 신고서 어느정도 효과를 볼 수가 있습니다.

 

항상 지상훈련과 실전은 같은 느낌이어야하는데 우리들은 늘 지상훈련 따로 실전 따로인 듯한 느낌을 가지고 운동을 합니다. 서서히 감이 올때까지,,,, 감을 잡을때가지,,,,

 

하나를 터득하면 또 다른 동작하나가 나를 괴롭힐지라도 꾸준히 연습을 하면 어느순간 그 느낌을 정확이 느끼는 날을 맞이할 것입니다.

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상황 요약: 초보 공인중개사가 가로주택정비구역 내 연립주택의 월세 계약을 진행하려고 합니다. 임차인은 가로주택정비구역에 대해 신경 쓰지 않지만, 만약을 대비해 넣어야 할 특약 사항이 있는지 질문합니다.

 

참고 : [가로주택정비사업]은 도시계획도로 등으로 둘러싸인 1만㎡ 미만의 정형화된 가로체계를 갖춘 가로구역의 전부 또는 일부에서 시행할 수 있습니다. 이때, 노후·불량 건축물의 수가 전체 건축물의 2/3 이상이고 기존 주택의 수가 20 이상(단독주택의 경우 10 이상)이어야 합니다. 가로주택정비사업은 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하는 사업으로, 2018년 2월에 시행된 [빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법]으로 절차를 간소화하고 공공지원을 확대했습니다. 가로주택정비사업은 주민들이 조합을 구성하여 직접 시행하거나 LH 등과 공동으로 시행할 수 있으며, 기존 주민의 거주를 전제로 하여 재정착이 가능합니다. 이를 통해 주민 부담을 최소화하고 주거환경을 개선하는데 도움이 됩니다.

 

Q: 가로주택정비구역 내 연립주택 월세 계약 시 꼭 넣어야 할 특약 사항이 있을까요? 임차인은 가로주택정비구역에 대해 크게 신경 쓰지 않지만, 혹시 만약을 대비해 필요한 특약 사항이 있으면 알려주세요.

 

A: 가로주택정비구역 내에서 임대차계약을 진행할 때, 나중에 발생할 수 있는 문제를 대비해 몇 가지 중요한 특약을 추가하는 것이 좋습니다. 다음은 반드시 고려해야 할 특약 사항이니 참고 하여 주세요:

  1. 정비사업 관련 고지
    • 임차인이 가로주택정비구역 내 주택에 거주하게 되면 정비사업과 관련된 상황이 발생할 수 있음을 명확히 고지해야 합니다.
    • 예시: "본 주택은 가로주택정비구역 내에 위치해 있으며, 추후 정비사업이 진행될 가능성이 있음을 임차인은 인지하고 동의합니다."
  2. 정비사업 진행 시 계약 조건
    • 정비사업이 진행될 경우 임대차계약의 조건을 명확히 해야 합니다. 예를 들어, 정비사업이 시작되면 임차인은 일정 기간 내에 이주해야 할 수 있습니다.
    • 예시: "정비사업이 진행될 경우, 임차인은 임대인의 통보 후 3개월 이내에 이주해야 하며, 이로 인한 손해배상 청구는 불가합니다."
  3. 임대인의 책임 범위
    • 정비사업으로 인해 발생할 수 있는 임차인의 불편 사항에 대해 임대인의 책임을 명확히 규정해야 합니다.
    • 예시: "정비사업으로 인한 소음, 먼지 등의 불편에 대해 임대인은 책임을 지지 않습니다."
  4. 임차인의 권리 보호
    • 임차인의 권리를 보호하기 위해 보증금 반환 조건을 명확히 해야 합니다.
    • 예시: "정비사업으로 인한 이주 시, 임대인은 임차인의 이주 완료와 동시에 보증금을 전액 반환합니다."
  5. 정비사업 추진 일정 및 정보 제공
    • 정비사업과 관련된 중요한 일정 및 정보를 임차인에게 제공할 것을 명시해야 합니다.
    • 예시: "임대인은 정비사업과 관련된 중요한 일정 및 정보를 임차인에게 신속히 제공해야 합니다."

이와 같은 특약을 추가함으로써 임차인은 가로주택정비구역 내 주택에 거주하면서 발생할 수 있는 상황에 대해 미리 인지하고 대비할 수 있겠습니다. 이렇게 하는 이유는 혹시라도 나중에 발생할 수 있는 분쟁을 미리 예방하고 양측의 권리를 보호하는 데 도움이 되기 때문입니다.

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상황 요약: 소유주가 사망한 단독주택에 대해 채권자 A가 소유권이전청구권가등기로 임대차계약을 대리하려고 합니다.

 

Q: 소유주가 사망한 단독주택에 대해 채권자 A가 소유권이전청구권가등기로 임대차계약을 대리하려고 합니다. A는 소유주의 상속인이 아니며, 대리계약의 유효성 및 계약서 특약 작성에 대한 질문입니다.

 

A: 해당 상황에서 계약을 진행할 때 몇 가지 중요한 점을 고려해야 하는데요. 다음 사항을 참고 해 주세요.

  1. 대리계약의 유효성
    • 일단, A는 소유주의 상속인이 아니므로 대리인의 자격이 없습니다. 민법 제127조에 따르면, 본인이 사망하면 대리권이 소멸합니다. 따라서 현재 A는 법적으로 소유주를 대리할 권한이 없습니다.
    • 대리권 소멸 (예) - 본인사망, 성년후견개시, 파산...
    • A는 가등기권자이지만, 가등기권자는 소유자가 아니므로 임대할 권한이 없습니다. 따라서 본등기를 완료한 후에 임대차계약을 진행하는 것이 적절합니다.
  2. 특약사항 작성
    • 현재 상황에서 임대차계약을 진행하려면 계약서에 특약을 통해 현 상황을 명확히 고지해야 합니다.
    • 특약에 포함할 내용:
      • A는 현재 소유권이전청구권가등기 상태이며, 본등기가 완료되지 않았음을 명시합니다.
      • A가 본등기를 완료한 후에 임대차계약이 유효함을 확인합니다.
      • 임차인은 이러한 사실을 인지하고 동의함을 명시합니다.
      • 본등기가 완료되지 않아 발생할 수 있는 모든 법적 문제와 위험은 임차인이 부담함을 명시합니다.
      • 본등기 완료 전에 소유권에 관한 문제가 발생할 경우, 임대차계약이 자동으로 해지될 수 있음을 명시합니다.

예시 특약 문구:

 

1. 본 임대차계약의 임대인 A는 현재 소유권이전청구권가등기 상태이며, 본등기가 완료되지 않았음을 임차인은 명확히 인지하고 동의합니다. 

 

2. A는 본등기를 완료한 후에 본 임대차계약이 유효하게 되며, 본등기가 완료되지 않아 발생할 수 있는 모든 법적 문제와 위험은 임차인이 부담합니다. 

 

3. 본등기 완료 전에 소유권에 관한 문제가 발생할 경우, 본 임대차계약은 자동으로 해지될 수 있습니다.

 

이와 같은 특약을 통해 계약을 진행하면 임차인에게 현재의 상황을 명확히 알리고, 발생할 수 있는 법적 문제에 대한 대비를 중요합니다만, 그래도 본등기가 완료된 후에 계약을 진행하는 것이 가장 안전하지 않을까요?.

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신도시 중개사님이 신축 아파트 분양권 상태에서 전세계약을 진행하는데, 주소 표기와 관련하여 공급계약서와 네이버 지도에 나오는 주소가 다르게 기재되어 있어 어느 주소를 사용할지 고민 중입니다. 또한, 대지권면적이 없이 대지권 비율과 전용 면적만 넣고 계약을 진행해도 되는지 질문하셨습니다.

 

Q: 공급계약서와 네이버 지도에 나오는 주소가 다른데, 어떤 주소를 사용해야 하나요?

 

A: 공급계약서에 기재된 주소를 사용하는 것이 맞습니다.

  • 이유: 공식 문서인 공급계약서에 기재된 주소가 법적 효력이 있으며, 이를 기준으로 계약을 작성하는 것이 올바릅니다.
  • 주소 표기:
    • 공급계약서: 경기도 파주시 운정3지구 A7블록 제일풍경채3차 그랑포레
    • 네이버 지도: 경기도 파주시 다율동 운정3지구 내 A7블록 제일풍경채3차 그랑포레
  • 정리: 공급계약서 상의 주소인 "경기도 파주시 운정3지구 A7블록 제일풍경채3차 그랑포레"를 사용하는 것이 맞습니다.

Q: 대지권면적 없이 대지권 비율과 전용 면적만 넣고 진행해도 되나요?

 

A: 대지권면적을 명확히 표기하는 것이 좋습니다.

  • 이유: 대지권면적은 전세 계약서에서 중요한 요소입니다. 대지권 비율과 전용 면적만으로는 법적 분쟁 시 불리할 수 있습니다.
  • 대지권면적:
    • 대지권 비율전용 면적만 기재하는 것은 임시 방편일 수 있지만, 정확한 면적을 기재하는 것이 중요합니다.
    • 공급계약서 또는 분양계약서에서 대지권면적을 확인하여 계약서에 정확히 표기해야 합니다.

결론

  • 주소: 공급계약서에 기재된 주소를 사용하세요.
  • 대지권면적: 대지권면적을 정확히 표기하는 것이 중요합니다. 대지권 비율과 전용 면적만으로는 충분하지 않을 수 있으니, 공급계약서나 분양계약서에서 대지권면적을 확인하여 정확히 기재하세요.

이와 같은 방식으로 계약서를 작성하시면 법적 분쟁을 예방하고, 계약의 명확성을 확보할 수 있겠습니다. 혹시라도 제공된 정보외에 빠진 부분이 있는 면밀히 검토 후 진행 하시길 바랍니다. 

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5년차 공인중개사로서 입주 예정지에서 조합원 분양계약까지 완료한 상황에서 입주권(딱지) 거래와 관련된 다양한 계약 방법 및 절차에 대한 질문이 있었습니다.

1. 조합원분양계약 前 입주권(딱지) 거래 방법

1-1. 종전주택이 멸실되지 않았을 경우 계약서 작성 방법

  • 계약서 작성 방법:
    • 종전주택이 존재하는 경우: 종전주택과 관련된 소유권을 명확히 기재하고, 입주권 양도와 관련된 조항을 추가해야 합니다.
    • 계약서에는 종전주택 소유권 이전에 대한 세부 사항입주권 양도 조건을 명시해야 합니다.

1-2. 종전주택이 멸실되어 현재 나대지일 경우 계약서 작성 방법

  • 계약서 작성 방법:
    • 종전주택이 멸실된 경우: 계약서에는 입주권 양도에 대한 조항과 종전주택이 멸실되었음을 명시해야 합니다.
    • 나대지 상태에서의 권리와 의무, 입주권의 양도 조건을 구체적으로 기재합니다.

1-3. 조합원분양계약 前인 경우 권리가액, 프리미엄, 이주비, 추가분담금 포함 계약

  • 계약서 작성 방법:
    • 권리가액, 프리미엄, 이주비, 추가분담금을 모두 포함하여 계약서에 기재합니다.
    • 각각의 항목을 명확히 구분하고, 지불 방식과 시기를 명시해야 합니다.

1-4. 조합에 가서 입주권 승계 필요 여부 및 필요 서류

  • 입주권 승계 절차:
    • 조합에 방문하여 입주권 승계를 받아야 합니다.
    • 필요 서류:
      • 양도인: 입주권 양도 동의서, 조합원 동의서, 신분증 사본
      • 양수인: 입주권 양수 동의서, 신분증 사본
      • 공통: 계약서 사본, 등기부등본, 인감증명서 등

2. 조합원분양계약 후 분양권(입주권) 거래 방법

2-1. 나대지 상황에서 추가분담금 요구 여부

  • 추가분담금 발생 가능성:
    • 시공비가 변동되거나 추가 공사 비용이 발생할 수 있습니다. 따라서 추가분담금이 요구될 가능성이 있습니다.
    • 조합과 시공사에 계약 조건 및 향후 비용 발생 가능성을 확인하는 것이 중요합니다.

2-2. 계약 시 납부한 계약금과 프리미엄만 매도인에게 지불 후 승계 가능 여부

  • 승계 절차:
    • 기존 계약금과 프리미엄을 매도인에게 지불하고 승계할 수 있습니다.
    • 계약서에 납부 내역을 명확히 기재하고, 잔금 및 추가 비용에 대한 사항도 포함해야 합니다.

2-3. 분양권(입주권) 승계 시 조합 사무실 방문 필요 여부 및 필요 서류

  • 승계 절차:
    • 조합 사무실에 방문하여 승계 절차를 밟아야 합니다.
    • 필요 서류:
      • 양도인: 분양권 양도 동의서, 조합원 동의서, 신분증 사본
      • 양수인: 분양권 양수 동의서, 신분증 사본
      • 공통: 계약서 사본, 등기부등본, 인감증명서 등

 

이와 같이 각 항목에 대한 구체적인 계약서 작성 방법승계 절차를 명확히 이해하고 진행하는 것이 중요합니다. 모든 계약 당사자가 서류와 절차를 충분히 이해하고 합의한 후 진행하는 것이 좋겠습니다.

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현 임차인이 만기 전에 중도 퇴실하며, 시설비 1천만원에 대한 양도양수 계약서를 작성하려고 합니다. 새로운 임차인이 입주를 2달 늦추는 조건으로, 현 임차인은 시설비를 전액 입금하고, 계약 불이행 시 1천만원을 위약금으로 하기로 하였습니다. 이에 대한 시설비 계약서 특약 내용에 대한 검토 요청입니다.

 

Q1: 다음의 시설비 계약서 특약 예시 내용을 적절하게 수정해 주세요.

(예시, 1. 계약금 1백만원 - 잔금 9백만원, 특약 1. 추후 양도인 또는 양수인이 본 계약상의 내용에 대하여 불이행이 있을 경우 그 상대방은 불이행한 자에 대하여 서면으로 최고하고 계약을 해지할 수 있다. 그리고 그 계약당사자는 계약해제에 따른 위약금을 각각 상대방에게 청구할 수 있으며, 잔금 전액을 위약금의 기준으로 본다.)

 

A1: 제시하신 특약 내용은 기본적으로 적절합니다. 그러나 더 명확하게 작성하여 계약 당사자 간의 혼동을 줄일 수 있도록 다음과 같이 수정하는 것이 좋습니다.


시설비  계약서 특약 예시

1. 계약금: 1백만원
2. 잔금: 9백만원

 

특약

  1. 계약 불이행 시 처리:
    • 양도인 또는 양수인이 본 계약의 내용을 불이행할 경우, 상대방은 불이행한 자에게 서면으로 최고하고 계약을 해지할 수 있다.
    • 계약 해지 시, 잔금 전액(9백만원)을 위약금으로 청구할 수 있다.
    • 계약금 1백만원은 계약 해제 시 반환되지 않으며, 이를 별도의 위약금으로 본다.
  2. 입주 지연에 따른 합의:
    • 새로운 임차인의 입주가 2달 늦어짐에 따라, 현 임차인은 입주를 늦춰줄 것을 합의한다.
    • 이 경우, 시설비 1천만원은 본 계약서 작성 시점에 전액 입금한다.
  3. 위약금의 기준:
    • 본 계약이 부득이하게 불이행될 경우, 잔금 전액(9백만원)을 위약금의 기준으로 한다.
    • 양수인은 계약 해지 시, 잔금 전액을 위약금으로 지급하여야 한다.
  4. 계약 해지 절차:
    • 불이행 발생 시, 상대방에게 서면으로 최고하고 계약 해지를 통지하여야 한다.
    • 계약 해지 후, 상대방은 위약금을 청구할 수 있다.

이와 같이 특약 사항을 명확하게 작성하면 계약 당사자 간의 책임과 의무를 분명히 할 수 있어, 분쟁 발생 시에도 쉽게 해결할 수 있습니다. 특약 사항을 명확히 기재하는 것이 중요하며, 모든 계약 당사자가 이 내용을 충분히 이해하고 서명하도록 하는 것이 좋겠습니다. 

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아파트 월세 계약 시 전입신고를 하지 않기로 하는 특약을 포함시키려 하는데, 이는 법적으로 무효라는 것을 알고 있으면서도 계약서에 어떻게 적어야 할지 질문이 있었습니다.

Q1: 아파트 월세 계약 시 전입신고 불가 특약을 어떻게 작성해야 할까요?

A1: 전입신고를 하지 않기로 하는 특약은 법적으로 무효입니다. 따라서 계약서에 작성하더라도 법적 효력이 없으며, 임차인에게 불리한 조항은 무효가 됩니다. 그러나 아래와 같이 작성할 수 있습니다:

1. 특약사항에 명시

    - 임차인은 임대인의 허락 전까지 전입신고를 하지 않기로 한다.

이 문구는 임차인과 임대인의 구두 합의 내용을 문서화하는 정도로 작성할 수 있으나, 법적 효력이 없음을 반드시 고지해야 합니다.

2. 법적 고지 추가: 

    - 본 특약은 임차인에게 불리한 조항으로 법적으로 무효임을 고지합니다.

3. 임차인에게 설명:

    - 임차인에게 전입신고 불가 특약이 법적으로 무효이며, 법적 권리를 보호받을 수 있음을 설명합니다.

Q2: 전입신고 불가 특약의 법적 문제를 피하기 위해 어떻게 해야 할까요?

A2: 속이는 행위는 피하는 것이 중요합니다. 임차인에게 불리한 조항을 강요하지 않고, 사실대로 설명하는 것이 중요합니다. 임대인과 임차인 간의 신뢰를 바탕으로, 임차인이 전입신고를 하지 않더라도 이에 대한 이해를 구하고 합의하는 것이 바람직합니다. 다만, 이러한 합의가 법적 효력이 없음을 명확히 해야 합니다. 중개사로서의 불이익을 받지 않기 위해서는 고지의무를 다하는 것이 중요합니다. ^^

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전자계약을 통해 부동산 거래를 진행하면서, 계약금 일부가 입금된 시점에서 계약일을 어떻게 설정해야 하는지에 대한 질문이 있습니다.

 

Q1: 전자계약 작성 시 계약일은 계약금 일부가 입금된 날로 해야 하나요?

 

A1: 네, 계약일은 일반적으로 계약금 일부가 입금된 날로 설정하는 것이 통상적입니다. 이는 계약금 일부가 입금된 날을 계약의 시작일로 보는 관행에 따르기 때문입니다.

 

전자계약의 경우에도 당사자 간의 합의에 따라 계약일을 정할 수 있습니다. 계약금의 일부가 입금된 날을 계약일로 하고, 특약란에 나머지 계약금의 입금 일자를 명시하면 됩니다.

 

전자계약은 거래신고가 자동으로 이루어지므로, 별도의 신고 절차는 필요 없습니다. 다만, 계약금 입금일과 나머지 계약금 입금일을 명확히 기록하는 것이 중요합니다.

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상황요약: 사도 공유지분이 있는 단독주택의 매매 계약서 작성 방법과 관련된 질문입니다. 계약서에 대지권 비율과 사도 관련 내용을 어떻게 기재해야 하는지, 관계지번과 연접토지의 차이점, 주의사항 등에 대한 설명을 요청하고 있습니다.

 

Q: 사도 공유지분 있는 단독주택 매매 계약서 작성 방법에 대해 문의드립니다.

 

A: 사도 공유지분이 있는 단독주택 매매 시 계약서 작성 방법과 관련한 사항을 다음과 같이 정리해드립니다.

 

1. 대지권 비율 기재

사도의 전체 면적이 33제곱미터이고, 1/2씩 공유지분이라면 다음과 같이 기재할 수 있습니다.

 

  • 대지권 비율: 33제곱미터 분의 16.5제곱미터

 

2. 계약서 작성 시 사도 기재 방법

사도(연접토지)와 관계지번을 계약서에 추가하는 방법에는 두 가지가 있습니다.

 

  1. 관계지번 추가
    • 매매 물건 소재지 외에 사도가 있다면 계약서에 관계지번을 추가하여 사도를 적습니다.
    • 예: "매매 대상 주택 소재지: 서울특별시 강남구 대치동 123-45, 관계지번: 강남구 대치동 123-46 (사도)"
  2. 연접토지로 별지 작성
    • 계약서에 관계지번을 추가하지 않고, 별지에 연접토지로 주소를 적습니다.
    • 예: 별지에 "연접토지: 서울특별시 강남구 대치동 123-46 (사도)"라고 작성.

 

3. 관계지번과 연접토지의 차이

 

  • 관계지번: 계약서 본문에 매매 물건의 주요 지번과 함께 기재합니다.
  • 연접토지: 별지로 작성하여 계약서의 본문과 구분하여 기재합니다.

 

4. 특약 및 주의사항

 

  • 특약사항:
    • 사도 관련 총 면적, 지분, 지목, 금액을 명확히 기재합니다.
    • 예: "사도(도로) 총면적: 33제곱미터, 지분: 1/2, 지목: 도로, 금액: 16.5제곱미터 × 공시지가"
  • 주의사항:
    • 실거래 신고 시 토지(사도) 부분도 함께 신고합니다.
    • "물건 추가"로 도로 부분을 작성하고, 필요 시 자금 출처 확인서를 준비합니다.
    • 대지권 비율보다는 토지면적, 거래 지분, 금액, 지목 등을 정확히 기재합니다.

 

이와 같이 계약서 작성 시 주의사항과 특약을 명확히 기재하여 매매 계약을 체결하는 것이 중요합니다.

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상황요약: 단독주택 매매 시 진입도로가 사도이며, 매도자가 공유자로 되어 있습니다. 다른 공유자가 사도 공유지분에 근저당을 설정한 경우 계약서 작성 시 주의사항을 문의하고 있습니다.

 

Q: 사도 공유지분에 다른 공유자가 근저당을 설정한 경우 계약서 작성 시 주의사항은 무엇인가요?

 

A: 사도 공유지분에 다른 공유자가 근저당을 설정한 경우 계약서 작성 시 주의사항은 다음과 같습니다:

 

1. 확인설명서에 등기부 내용 기재

확인설명서에는 사도의 등기부에 적힌 내용을 정확하게 기재해야 합니다. 특히 근저당권 설정 내용은 별지로 명확히 작성합니다.

 

  • 예시: "사도(도로) 공유지분에 대해 다른 공유자가 근저당권을 설정함. 근저당권 설정 금액 및 권리자 정보 등 자세한 내용은 등기부등본 참조."

 

2. 근저당권 설정에 대한 특약사항 추가

근저당권이 설정된 상황에 대한 특약사항을 명확히 기재합니다. 이는 매수인이 해당 사항을 명확히 인지하고, 향후 발생할 수 있는 법적 문제를 예방하기 위함입니다.

 

  • 예시: "본 계약은 매매 물건지인 사도 공유지분에 대해 다른 공유자가 설정한 근저당권의 존재를 매수인이 인지하고 있으며, 근저당권이 실행되어 경매 절차가 진행될 경우 발생하는 법적 문제에 대해 매도인은 책임을 지지 아니함."

 

3. 근저당권 실행 시 매수인의 권리 보호

근저당권이 실행되어 경매가 진행될 경우를 대비하여 매수인의 권리를 보호하기 위한 방안을 마련합니다. 특히, 다른 공유자의 지분이 경매로 넘어갈 경우의 상황을 대비합니다.

 

  • 특약사항: "만약 사도의 다른 공유자 지분이 경매로 넘어갈 경우, 매수인은 해당 지분의 낙찰자와 토지사용 승낙에 대한 협의를 성실히 진행할 의무가 있으며, 매도인은 이에 대해 협조할 의무를 가짐."

 

4. 사도 이용에 대한 협의

사도는 여러 공유자가 이용하는 경우가 많으므로, 공유자 간의 협의와 사용승낙이 중요합니다. 매매 계약서에 사도 이용에 대한 협의 내용을 포함시킵니다.

 

  • 특약사항: "사도는 공유자 간의 협의를 통해 사용될 것이며, 사도의 유지 및 관리에 대한 비용은 공유자 간의 협의에 따라 부담함."

 

5. 매매 전 공유자와의 사전 협의

계약서 작성 전, 사도 공유자와의 사전 협의를 통해 근저당 설정에 대한 이해를 구하고, 사도 사용에 대한 서면 동의를 받는 것이 좋습니다. 이는 향후 발생할 수 있는 분쟁을 예방하는 데 도움이 됩니다.

 

결론적으로, 사도 공유지분에 근저당권이 설정된 경우에는 이를 매수인이 명확히 인지할 수 있도록 계약서에 관련 내용을 명시하고, 특약사항을 추가하여 법적 분쟁을 예방하는 것이 중요합니다. 이와 같은 조치를 통해 매수인과 매도인 모두의 권리를 보호할 수 있습니다.

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