현재 치킨 가게가 입주한 상가에 타로 가게를 열고자 하는 새로운 임차인이 있습니다. 기존 임차인은 치킨 가게의 시설물을 모두 가져가고, 새로운 임차인이 후드 등을 철거해야 합니다. 이에 따라 간판 철거와 인허가 절차, 계약서 작성 순서, 권리금 계약서 작성 등에 대해 하나씩 알아봅니다. Q1: 기존 임차인의 시설물 철거와 간판 처리 문제는 어떻게 해결해야 하나요? A1: 기존 임차인의 시설물은 모두 철거하고, 후드 등의 부착물은 새로운 임차인이 철거한다는 내용을 특약에 명시하면 됩니다. 간판 처리는 일반적으로 기존 임차인이 두고 가는 경우가 많습니다. 이는 새로운 임차인이 새로운 간판을 설치하면서 기존 간판을 떼가는 방식으로 처리됩니다. 따라서 간판 철거 여부도 서로 협의하여 특약에 추가하면 좋습니다. ..
상황 요약토지: 두 필지 중 한 필지에 오래된 주택이 있음.소유자: 토지 두 필지 모두 A 명의, 주택은 B, C, D 명의.질문: 주택과 토지 소유자가 다를 경우 계약서를 어떻게 작성해야 하는지, 실거래 신고 방법 및 세금 문제.Q1: 주택과 토지 소유자가 다를 경우, 계약서를 각각 작성해야 하나요? A1: 주택과 토지 소유자가 다를 경우 각각의 소유자에 맞춰 계약서를 별도로 작성하는 것이 좋습니다. 이는 주택과 토지의 소유권 이전 과정에서 발생할 수 있는 법적 문제를 최소화하고, 명확하게 소유자 간의 권리와 의무를 구분하는 것이 중요하기 때문입니다. Q2: 주택과 토지의 금액을 하나의 계약서에 명시해도 되나요? A2: 하나의 계약서에 주택과 토지의 금액을 명시하는 것은 가능하나, 특약 사항에 명확히 ..
기존 임차인이 있는 부동산을 새로운 임대인이 전세 승계한 후 재계약서를 작성하려고 합니다. 2020년 3월 임차인 전세 계약 이후 2021년 임대인이 매매되었고, 임대인이 전세를 승계하여 2024년 3월에 만료 예정입니다. 임대인이 기존 임차인과 재계약서 작성 시 궁금한 점들에 대하여 작성하여 보았습니다. Q1: 재계약서를 작성 시 갱신요구권을 사용했다고 표기해야 하나요? 아니면 새로운 계약처럼 진행하는 걸까요? A1: 갱신요구권을 사용한 경우가 아니라면, 새로운 계약처럼 진행하는 것이 일반적입니다. 기존 임대차 계약이 묵시적 갱신이 되었거나 구두로 연장되었다면, 이번 재계약은 새로운 계약으로 간주하고 작성하면 됩니다. 단, 임차인이 갱신요구권을 사용했다고 명시적으로 요구한 경우라면 계약서에 갱신요구권 ..
임대사업자와 전세계약을 중개하는데 있어 주의할 점과 중요하게 챙겨야 할 사항과 표준임대차계약서를 사용 시 추가로 유의할 점에 대해 알아봅니다. Q: 임대사업자와 전세계약할 때 주의할 점과 꼭 설명해야 할 사항은 무엇인가요? A: 임대사업자와 전세계약을 체결할 때 주의할 점과 꼭 챙겨야 할 사항은 다음과 같습니다: 표준임대차계약서 사용:표준임대차계약서를 사용하여 계약을 체결해야 합니다. 이는 임대차보호법에 따른 계약으로, 임차인의 권리를 보호하고 임대인의 의무를 명확히 하기 위함입니다.보증금 보호:임대사업자가 전세보증금반환보증보험에 가입했는지 확인해야 합니다. 임대사업자는 일정 금액 이상의 보증금을 받는 경우 보증보험에 가입해야 합니다. 이는 임차인의 보증금을 보호하기 위한 장치입니다.보증보험 미가입 ..
임차인과 임대인이 전세 계약을 갱신하면서 전세금을 조정한 상황입니다. 2022년 12월에 전세금을 3억에서 2억 7천으로 낮추었고, 이때 임대차계약서를 새로 작성하지 않았습니다. 2024년 5월 10일에 만기가 도래하여 다시 2년 연장 계약을 하려는데, 전세금을 3억으로 설정하려 합니다. 이에 따라 계약서 작성 시 계약금과 잔금을 어떻게 설정해야 하는지 알아봅니다. Q: 계약금을 3억으로 하고 잔금을 2천으로 해야 하나요, 아니면 계약금 2억 7천에서 전세잔금 5천으로 해야 하나요? A: 계약을 3억으로 설정하는 경우, 새로운 계약서 작성 시 아래와 같이 진행하는 것이 적절합니다:계약금: 2억 7천만 원 (이미 임차인이 임대인에게 지급한 금액)잔금: 3천만 원 (계약금과 전세금의 차액)따라서, 계약금은 ..
기존 임차인이 중도퇴거를 결정한 상황에서, 새로운 임차인과 계약을 체결하려고 합니다. 새로운 임차인이 기존 임차인의 퇴거에 대해 불안감을 가지고 있어, 이를 해결하기 위해 필요한 조치와 특약 사항에 대해 알아봅니다. Q1: 기존 임차인의 퇴거를 확인하기 위한 서류를 받아야 하나요? A1: 기존 임차인의 퇴거 확인을 위해 몇 가지 서류를 준비하고 특약 사항을 추가하는 것이 좋습니다. 다음과 같은 방법을 통해 새로운 임차인의 불안감을 해소할 수 있습니다:퇴거확인서: 기존 임차인에게 퇴거확인서를 작성해 받습니다. 퇴거확인서에는 퇴거 일자와 이에 대한 동의를 명시합니다.임차인 간 동의서: 기존 임차인이 퇴거 후 새로운 임차인이 입주하는 것에 대한 동의서를 작성합니다.주고받은 문자나 녹취 기록: 퇴거와 관련된 내..
오늘은 반전세 계약 시, 가계약금의 10%를 계산하는 방법에 대해 알아봅니다. 보증금과 월세를 합산한 금액의 10%인지, 보증금의 10%인지 헷갈리고 있는 상황입니다. Q1: 반전세 계약 시, 가계약금의 10% 계산 방법은? A1: 반전세 계약에서 가계약금은 보통 보증금의 10%를 기준으로 합니다. 즉, 보증금에 대한 10%가 가계약금으로 사용됩니다. 월세는 별도로 계산하지 않습니다. 계산 방법:보증금: 2,000만원보증금의 10%: 2,000만원 × 0.10 = 200만원따라서, 가계약금은 200만원이 맞습니다. 반전세의 개념: 반전세는 보증금과 월세를 혼합한 임대 방식입니다. 계약금은 통상적으로 보증금의 10%로 산정합니다.월세 계산: 월세는 월마다 납부하는 금액이므로 가계약금 계산 시 포함되지 않습..
지식산업센터의 기숙사 계약서를 작성해야 하는 상황입니다. 토지 지목은 공장용지이고 용도는 공장-지원시설인데, 계약서 양식과 확인설명서 작성 방법에 대해 알아봅니다. Q1: 계약서 양식은 무엇을 사용해야 하나요? A1: 지식산업센터의 기숙사 계약서 작성 시, 기본적으로 비주거용 부동산 계약서 양식을 사용합니다. 이는 해당 시설이 공장-지원시설로 분류되기 때문입니다. 그러나 실제 용도가 주거용이기 때문에 몇 가지 주의사항이 필요합니다. Q2: 확인설명서는 비주거용으로 작성하고 실제 용도는 주거용으로 하면 되나요? A2: 확인설명서는 비주거용 부동산으로 작성해야 합니다. 그러나, 계약서 작성 시 실제 용도가 주거용임을 명확히 하기 위해, 특약사항에 이 내용을 명시해야 합니다. 다음과 같은 내용을 추가할 수 있..
대학에 입학하는 미성년자가 월세 계약을 하려고 하는 상황입니다. 계약서를 작성할 때 미성년자의 이름으로 계약을 해도 되는지, 그리고 필요한 서류는 무엇인지 알아봅니다. Q1: 미성년자의 이름으로 월세 계약을 해도 되나요? A1: 미성년자의 이름으로 월세 계약을 작성할 수 있습니다. 다만, 법정대리인의 동의가 필요합니다. 따라서 계약서에 미성년자의 이름을 쓰되, 법정대리인의 동의서를 함께 첨부해야 합니다. Q2: 미성년자 월세 계약 시 필요한 서류는 무엇인가요? A2: 미성년자 월세 계약 시 필요한 서류는 다음과 같습니다:법정대리인의 동의서법정대리인의 위임장가족관계증명서법정대리인의 인감증명서부모님이 계약 현장에 함께 오신 경우에는 별도의 위임장은 필요하지 않으나, 가족관계증명서와 인감증명서는 준비해 두는 ..
매매거래 신고 후, 매도인의 요청으로 중도금 지급이 필요하게 되어 매도인과 매수인 간에 합의가 이루어졌습니다. 이 상황에서 계약서를 다시 작성해야 하는지, 아니면 변경신고만 하면 되는지에 대해 알아봅니다. Q1: 매매계약서의 내용을 변경해야 하나요? A1: 중도금 지급 일정 변경에 따라 계약서를 다시 작성하는 것이 좋습니다. 계약서와 거래 신고서의 내용이 일치해야 하므로, 계약서 재작성과 변경신고를 함께 진행하는 것이 이상적입니다. 특히, 매매대금이나 잔금일이 변경될 경우에는 반드시 계약서를 수정해야 합니다. Q2: 변경신고만 하면 되는 건가요? A2: 변경신고만으로는 충분하지 않습니다. 중도금 지급과 같은 중요한 사항은 계약서에 명시되어 있어야 합니다. 변경신고를 통해 관할 관청에 알리는 것과 함께, ..
임차인이 멀리 있어 임대차 계약을 대리로 진행해야 하는 상황입니다. 이에 필요한 서류와 대리계약 시 발생할 수 있는 문제점에 대해 알아봅니다. Q1: 계약자 신분증, 위임장, 인감증명서만 받으면 되나요? A1: 기본적으로 신분증, 위임장, 인감증명서는 필요합니다. 그러나 가족관계증명서가 필요한 경우도 있으니 상황에 따라 준비하는 것이 좋겠습니다. Q2: 혹시 위임계약으로 인해 개공인 중개사가 받을 불이익이 있을까요? A2: 대리계약을 할 때는 위임장과 인감증명서의 도장이 동일한지 반드시 확인해야 합니다. 위임의 범위가 명확하게 작성되지 않으면, 계약의 무효 또는 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다. 따라서 위임의 범위를 명확하게 적어 두는 것이 중요합니다. 예를 들어, "OO동 OO호의 계약서 작성에 한해 ..
Hello, When starting off in inline skating, if you closely observe the pose as the skater launches forward, you'll find yourself merely watching the swift actions. Each movement and pose has been optimized through extensive research and practice to suit each skater perfectly. As you can see in the photo, the skater is exerting a great deal of effort to propel themselves forward. Even well-traine..
상황 요약: 초보 공인중개사가 가로주택정비구역 내 연립주택의 월세 계약을 진행하려고 합니다. 임차인은 가로주택정비구역에 대해 신경 쓰지 않지만, 만약을 대비해 넣어야 할 특약 사항이 있는지 질문합니다. 참고 : [가로주택정비사업]은 도시계획도로 등으로 둘러싸인 1만㎡ 미만의 정형화된 가로체계를 갖춘 가로구역의 전부 또는 일부에서 시행할 수 있습니다. 이때, 노후·불량 건축물의 수가 전체 건축물의 2/3 이상이고 기존 주택의 수가 20 이상(단독주택의 경우 10 이상)이어야 합니다. 가로주택정비사업은 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하는 사업으로, 2018년 2월에 시행된 [빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법]으로 절차를 간소화하고 공공지원을 확대했습니다. 가로주택정비사업은 주민들이 조..
상황 요약: 소유주가 사망한 단독주택에 대해 채권자 A가 소유권이전청구권가등기로 임대차계약을 대리하려고 합니다. Q: 소유주가 사망한 단독주택에 대해 채권자 A가 소유권이전청구권가등기로 임대차계약을 대리하려고 합니다. A는 소유주의 상속인이 아니며, 대리계약의 유효성 및 계약서 특약 작성에 대한 질문입니다. A: 해당 상황에서 계약을 진행할 때 몇 가지 중요한 점을 고려해야 하는데요. 다음 사항을 참고 해 주세요.대리계약의 유효성일단, A는 소유주의 상속인이 아니므로 대리인의 자격이 없습니다. 민법 제127조에 따르면, 본인이 사망하면 대리권이 소멸합니다. 따라서 현재 A는 법적으로 소유주를 대리할 권한이 없습니다.대리권 소멸 (예) - 본인사망, 성년후견개시, 파산...A는 가등기권자이지만, 가등기권자..
신도시 중개사님이 신축 아파트 분양권 상태에서 전세계약을 진행하는데, 주소 표기와 관련하여 공급계약서와 네이버 지도에 나오는 주소가 다르게 기재되어 있어 어느 주소를 사용할지 고민 중입니다. 또한, 대지권면적이 없이 대지권 비율과 전용 면적만 넣고 계약을 진행해도 되는지 질문하셨습니다. Q: 공급계약서와 네이버 지도에 나오는 주소가 다른데, 어떤 주소를 사용해야 하나요? A: 공급계약서에 기재된 주소를 사용하는 것이 맞습니다.이유: 공식 문서인 공급계약서에 기재된 주소가 법적 효력이 있으며, 이를 기준으로 계약을 작성하는 것이 올바릅니다.주소 표기:공급계약서: 경기도 파주시 운정3지구 A7블록 제일풍경채3차 그랑포레네이버 지도: 경기도 파주시 다율동 운정3지구 내 A7블록 제일풍경채3차 그랑포레정리: 공..
5년차 공인중개사로서 입주 예정지에서 조합원 분양계약까지 완료한 상황에서 입주권(딱지) 거래와 관련된 다양한 계약 방법 및 절차에 대한 질문이 있었습니다.1. 조합원분양계약 前 입주권(딱지) 거래 방법1-1. 종전주택이 멸실되지 않았을 경우 계약서 작성 방법계약서 작성 방법:종전주택이 존재하는 경우: 종전주택과 관련된 소유권을 명확히 기재하고, 입주권 양도와 관련된 조항을 추가해야 합니다.계약서에는 종전주택 소유권 이전에 대한 세부 사항과 입주권 양도 조건을 명시해야 합니다.1-2. 종전주택이 멸실되어 현재 나대지일 경우 계약서 작성 방법계약서 작성 방법:종전주택이 멸실된 경우: 계약서에는 입주권 양도에 대한 조항과 종전주택이 멸실되었음을 명시해야 합니다.나대지 상태에서의 권리와 의무, 입주권의 양도 조..
현 임차인이 만기 전에 중도 퇴실하며, 시설비 1천만원에 대한 양도양수 계약서를 작성하려고 합니다. 새로운 임차인이 입주를 2달 늦추는 조건으로, 현 임차인은 시설비를 전액 입금하고, 계약 불이행 시 1천만원을 위약금으로 하기로 하였습니다. 이에 대한 시설비 계약서 특약 내용에 대한 검토 요청입니다. Q1: 다음의 시설비 계약서 특약 예시 내용을 적절하게 수정해 주세요.(예시, 1. 계약금 1백만원 - 잔금 9백만원, 특약 1. 추후 양도인 또는 양수인이 본 계약상의 내용에 대하여 불이행이 있을 경우 그 상대방은 불이행한 자에 대하여 서면으로 최고하고 계약을 해지할 수 있다. 그리고 그 계약당사자는 계약해제에 따른 위약금을 각각 상대방에게 청구할 수 있으며, 잔금 전액을 위약금의 기준으로 본다.) A1:..
아파트 월세 계약 시 전입신고를 하지 않기로 하는 특약을 포함시키려 하는데, 이는 법적으로 무효라는 것을 알고 있으면서도 계약서에 어떻게 적어야 할지 질문이 있었습니다. Q1: 아파트 월세 계약 시 전입신고 불가 특약을 어떻게 작성해야 할까요?A1: 전입신고를 하지 않기로 하는 특약은 법적으로 무효입니다. 따라서 계약서에 작성하더라도 법적 효력이 없으며, 임차인에게 불리한 조항은 무효가 됩니다. 그러나 아래와 같이 작성할 수 있습니다: 1. 특약사항에 명시: - 임차인은 임대인의 허락 전까지 전입신고를 하지 않기로 한다. 이 문구는 임차인과 임대인의 구두 합의 내용을 문서화하는 정도로 작성할 수 있으나, 법적 효력이 없음을 반드시 고지해야 합니다. 2. 법적 고지 추가: - 본 특약은 ..
전자계약을 통해 부동산 거래를 진행하면서, 계약금 일부가 입금된 시점에서 계약일을 어떻게 설정해야 하는지에 대한 질문이 있습니다. Q1: 전자계약 작성 시 계약일은 계약금 일부가 입금된 날로 해야 하나요? A1: 네, 계약일은 일반적으로 계약금 일부가 입금된 날로 설정하는 것이 통상적입니다. 이는 계약금 일부가 입금된 날을 계약의 시작일로 보는 관행에 따르기 때문입니다. 전자계약의 경우에도 당사자 간의 합의에 따라 계약일을 정할 수 있습니다. 계약금의 일부가 입금된 날을 계약일로 하고, 특약란에 나머지 계약금의 입금 일자를 명시하면 됩니다. 전자계약은 거래신고가 자동으로 이루어지므로, 별도의 신고 절차는 필요 없습니다. 다만, 계약금 입금일과 나머지 계약금 입금일을 명확히 기록하는 것이 중요합니다.
상황요약: 사도 공유지분이 있는 단독주택의 매매 계약서 작성 방법과 관련된 질문입니다. 계약서에 대지권 비율과 사도 관련 내용을 어떻게 기재해야 하는지, 관계지번과 연접토지의 차이점, 주의사항 등에 대한 설명을 요청하고 있습니다. Q: 사도 공유지분 있는 단독주택 매매 계약서 작성 방법에 대해 문의드립니다. A: 사도 공유지분이 있는 단독주택 매매 시 계약서 작성 방법과 관련한 사항을 다음과 같이 정리해드립니다. 1. 대지권 비율 기재사도의 전체 면적이 33제곱미터이고, 1/2씩 공유지분이라면 다음과 같이 기재할 수 있습니다. 대지권 비율: 33제곱미터 분의 16.5제곱미터 2. 계약서 작성 시 사도 기재 방법사도(연접토지)와 관계지번을 계약서에 추가하는 방법에는 두 가지가 있습니다. 관계지번 추가매매 ..
상황요약: 단독주택 매매 시 진입도로가 사도이며, 매도자가 공유자로 되어 있습니다. 다른 공유자가 사도 공유지분에 근저당을 설정한 경우 계약서 작성 시 주의사항을 문의하고 있습니다. Q: 사도 공유지분에 다른 공유자가 근저당을 설정한 경우 계약서 작성 시 주의사항은 무엇인가요? A: 사도 공유지분에 다른 공유자가 근저당을 설정한 경우 계약서 작성 시 주의사항은 다음과 같습니다: 1. 확인설명서에 등기부 내용 기재확인설명서에는 사도의 등기부에 적힌 내용을 정확하게 기재해야 합니다. 특히 근저당권 설정 내용은 별지로 명확히 작성합니다. 예시: "사도(도로) 공유지분에 대해 다른 공유자가 근저당권을 설정함. 근저당권 설정 금액 및 권리자 정보 등 자세한 내용은 등기부등본 참조." 2. 근저당권 설정에 대한 특..
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